ERREUR N°1
Ecouter les gens qui n’ont jamais investi
Lorsque vous allez manifester votre envie d’investir, vous allez recevoir plein de conseils, de vos amis proches, de votre famille, qui n’ont jamais investi dans l’immobilier.
Elles vont se baser sur les informations qu’elles ont, « Tante Michèle qui a eu un jour un problème avec un locataire qui ne payait plus », « j’ai vu une vidéo sur Facebook où le propriétaire avait retrouvé son appartement en très mauvais état après le départ du locataire »…
Surtout ne les écoutez pas ! Il est préférable de vous former, de prendre des conseils de la part de personnes qui ont déjà investi dans des projets rentables. Oui on rencontre toujours des situations délicates pendant sa vie d’investisseur, mais si vous êtes suffisamment informé, vous saurez investir intelligemment, et vous limiterez les problèmes ou en tout cas une situation comme celle rencontrée par tante Michèle ne vous impactera que légèrement, autant sur le plan financier que moral.
ERREUR N°2
S’éparpiller sur la stratégie
Plusieurs stratégies immobilières existent : la colocation, la location courte durée, la location longue durée, de la sous-location.
Peut-être que vous voudrez investir sur Paris pour faire du patrimonial, n’investir que dans des petites villes pour faire de la renta, ou bien faire un mélange des deux.
Fixez-vous un objectif précis en fonction de votre situation, et trouvez la stratégie qui sera la plus appropriée.
On rencontre parfois des personnes qui ont l’envie d’investir, mais elles viennent vers nous pour avoir des informations sur les immeubles, puis nous disent qu’elles sont intéressées également par la colocation ou la courte durée. Sauf que ces deux stratégies sont contradictoires, notamment au niveau du secteur géographique. A partir de là, ces personnes ne sauront pas quoi chercher (immeuble ou appartement), ni où chercher (grande ou petite ville), et donc n’arriveront pas à passer le cap du premier investissement.
Bien évidemment vous pourrez changer de stratégie au cours de votre vie d’investisseur, mais pour démarrer, il faut une stratégie précise que vous suivrez les premières années, ce qui vous permettra de constituer un patrimoine intéressant.
ERREUR N°3
Sous-estimer les travaux
C’est une erreur que l’on rencontre souvent dans l’investissement immobilier. Il nous est arrivé de rencontrer des investisseurs qui avaient déjà acheté, et qui se sont retrouvés avec une estimation de travaux faite à la louche, qui semblait bien éloignée de la réalité.
Si vous ne travaillez dans les travaux, n’hésitez pas à faire passer une entreprise de travaux pour avoir un devis, pour avoir une estimation, à venir visiter avec quelqu’un air a plus d’expérience que vous, ou même utiliser notre Kit d’Estimation de Travaux (:P) pour avoir une idée assez cohérente du montant des travaux.
N’allez pas à la banque demander un prêt sans avoir de devis, car si vous sous-estimez les travaux, il vous faudra potentiellement sortir de l’épargne pour arriver à payer toutes les factures.
ERREUR N°4
Sur-estimer les loyers
On se base en général sur les montants de loyers précisés dans l’annonce. Mais même si le logement est loué à un prix X, cela ne veut pas forcément signifier qu’il s’agit du bon prix.
On voit souvent cette problématique au niveau des locaux commerciaux. Si vous tombez sur un local qui a été loué 500 euros pendant 15 ou 20 ans, vous êtes tenté de vous dire que le loyer vaut désormais plus cher. Mais ce n’est pas forcément vrai.
Par exemple, j’ai un local commercial, qui a été loué pendant 15 ans 390 euros par mois. Les locataires sont partis, j’ai rénové le local qui était très vieillot, et je l’ai reloué 330 euros par mois.
Le marché n’est pas forcément à la hausse, les loyers n’augmentent pas forcément dans le temps.
Donc n’hésitez pas à rechercher vous-même si un bien proposé est au bon prix, faites votre propre étude et ne vous basez pas sur ce que vous disent les propriétaires ou agents immobiliers.
ERREUR N°5
Sous-estimer les charges
Prenons l’exemple de l’eau. Il arrive très souvent qu’un immeuble n’ait qu’un compteur d’eau et donc que l’eau froide soit comprise dans les charges. Et il faut que le montant des charges soit cohérent avec ce que cela va vous coûter.
Personnellement, je compte entre 20 à 30 euros par mois de charges par logement, pour l’eau froide (20 euros pour un studio, 30 euros pour un T3). Le but est qu’il y ait un autofinancement des charges sur l’année.
Le vrai risque, c’est quand il y a un chauffage collectif et donc que le chauffage est compris dans les charges mensuelles. Car les sommes sont beaucoup plus importantes.
Demandez au vendeur les factures annuelles afin d’avoir une idée précise du montant de la dépense, vérifiez que cela est cohérent en fonction du nombre de logements réellement loués.
Les charges peuvent comprendre l’eau, le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, l’entretien extérieur, le nettoyage des parties communes… Donc faites vos calculs pour être sûr que vous ne serez pas lésé.
Il est possible de faire une régularisation en fin d’année si les sommes ont été dépassées, mais il n’est jamais évident de faire une régularisation à la hausse. Les locataires ne comprennent pas toujours, et surtout n’ont pas toujours les moyens de vous régler ce dépassement.
ERREUR N°6
Acheter trop cher
Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous allez regarder deux choses : la rentabilité et le prix au m2.
La rentabilité prime sur le prix au m2, car c’est le paramètre le plus intéressant, mais malgré tout il faut y faire attention lorsque la rentabilité semble intéressante.
Sur les petits appartements, vous allez avoir un gros impact, car le prix au m2 sera bien supérieur, notamment sur les immeubles.
Un client m’a envoyé deux annonces d’immeuble qu’il avait trouvé dans la même ville, au même prix de vente, 190 000 euros : le premier est constitué de 5 studios, avec une surface totale de 100 m2, et le second de plus grands appartements, avec une surface total de 170 m2.
Donc sur l’un, le prix au m2 est de 1800 euros, et l’autre 1100 euros/m2. La différence est énorme.
Cela peut alors devenir un argument de négociation important. Trouver un immeuble avec un prix au m2 bien plus faible, comparable en terme d’état et de prestations proposées, de localisation. Dans tous les cas, cela peut vous alerter sur le prix de vente qui serait peut-être surestimé par le vendeur.
Et pourquoi le vendeur du premier immeuble le vendait à un prix aussi élevé ? Car il estimait que ces petits appartements pouvaient également se louer en location courte durée, donc que la rentabilité pourrait être bien augmentée. Mais attention, on achète un bâtiment pour ce qu’il est, pas pour la façon dont vous pourriez potentiellement l’exploiter. Et le prix d’achat est le seul vrai paramètre sur lequel vous pourrez négocier, car ce n’est pas sur les travaux que vous gagnerez de l’argent, mais réellement sur le prix d’achat.
ERREUR N°7
Faire un effort d’épargne
Autrement dit, ayez un cash-flow positif.
Si vous achetez un projet qui nécessite que vous dépensiez 50 ou 100 euros par mois, en plus du loyer perçu de la part du locataire, pour rembourser votre crédit, vous pensez bien qu’à un moment vous allez vous retrouver bloqué, par votre salaire et par la banque, pour pouvoir réinvestir.
C’est là le grand principe de l’immobilier. Selon moi, l’immobilier permet de s’enrichir, de gagner de l’argent. Donc faire un effort d’épargne est contraire à mon idée de l’investissement immobilier.
Avant de vous lancer, faites bien le calcul de ce qu’il vous restera chaque mois, après avoir enlevé votre crédit, la taxe foncière, l’assurance, les impôts….il faut que le résultat soit positif !
ERREUR N°8
Ne pas faire d’emprunt
C’est quelque chose qu’on a tendance à penser naturellement. On pense que sans emprunt, on devra rien à personne, qu’on va économiser de l’argent et qu’on va gagner de l’argent plus rapidement. C’est souvent dû à l’éducation financière qu’on a reçu.
Mais c’est une erreur. Déjà vous allez être rapidement stoppé, sauf si vous avez des millions de côté. Mais faire un emprunt, surtout avec les taux aussi bas que l’on a actuellement, permet d’emprunter de l’argent à moindre coût aux banques, et de les placer pour gagner de l’argent. Ainsi, sans toucher à votre épargner, vous pouvez gagner de l’argent. Donc surtout, tant que les taux sont très bas, empruntez !
ERREUR N°9
Ignorer la fiscalité
C’est le point le plus important dans l’investissement immobilier.
Quand j’ai commencé l’investissement immobilier, je ne maîtrisais pas bien la fiscalité. J’ai acheté mon premier immeuble en nom propre, sans faire de travaux, loué en nu. Au bout d’un an, quand les impôts sont tombés, je me suis vite dit qu’il fallait que je fasse quelque chose, que je m’étais trompé, que je n’avais pas acheté de la bonne manière.
J’ai pu rectifier cela l’année d’après, mais ça m’a coûté de l’argent de ne pas avoir su la bonne méthode pour investir.
On n’apprend pas la fiscalité à l’école, que ce soit au lycée ou même dans les écoles de commerces, d’ingénieurs, les facs… Que vous ayez fait des études dans un domaine différent de la fiscalité, ou que vous n’ayez pas fait d’études, vous ne saurez pas calculer vos impôts en sortant de l'école. Avant de commencer à réellement travailler et percevoir un salaire, je ne savais pas vraiment ce que représentaient les impôts, comment on les calculait.
Lorsque vous vous serez un peu formé à cela, ou même que vous aurez compris le mode de calcul des impôts avec le barème des tranches d’imposition, vous commencerez à comprendre et à imaginer comment optimiser votre situation, et comment vous adapter à votre projet. Et oui, car il est important de choisir votre fiscalité en fonction de votre projet, et non l’inverse. Donc formez-vous à la fiscalité !
ERREUR N°10
Acheter sa Résidence Principale en premier
On entend souvent qu’il ne faut pas acheter sa RP en premier. Alors oui et non. En fait ça dépend du prix de votre RP, de votre secteur, du loyer que vous payez en tant que locataire…Mais généralement il est plus intéressant de commencer par acheter un investissement immobilier. Mais vous allez vous retrouver face à une problématique, qui est la banque. La banque va parfois refuser de vous prêter pour un investissement locatif, car vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale.
Donc oui, il est plus intéressant de ne pas acheter sa RP en premier, sauf si c’est plus intéressant financièrement.
Par exemple, j’ai acheté ma RP 100 000 euros, donc je rembourse 460 euros par mois, mais je pourrais la louer environ 750 euros par mois. Et si je devais la revendre, je ferai une plus-value.
Ma précédente RP était un T2 en région parisienne, qui m’avait coûté un peu moins de 200 000 euros. Le crédit était d’environ 1000 euros par mois, et j’aurais pu le louer 750 euros par mois. Donc j’avais un effort d’épargne de 250 euros par mois, auquel on ajoute la taxe foncière, les impôts…Donc forcément, c’était une situation beaucoup moins intéressante et j’aurais mieux fait d’être locataire en région parisienne.
ERREUR N°11
Pas de demande locative dans les petites villes
Il ne faut pas penser que dans les petits villes il n’y a pas de demande locative.
A mes débuts, je savais qu’il fallait investir dans des petites villes pour avoir des meilleures rentabilités. Mais je pensais que j’aurais des dossiers de locataires assez moyens, car les personnes qui ont des bons dossiers choisissent d’acheter plutôt que de louer. Mais pas du tout ! Finalement les dossiers sont plutôt bons, et la demande locative est bien présente.
Et même la demande locative est proportionnellement plus importante que dans des villes moyennes, car il y a moins d’investisseurs. Vous avez des produits proposés en location qui sont de très mauvaise qualité, et du coup dès que vous faites des logements de meilleure qualité que la concurrence, vous allez attirer plein de potentiels locataires et louer très facilement.
ERREUR N°12
Ne pas emprunter le montant des travaux
Certains ne savent pas qu’on peut, et même qu’il faut, emprunter le montant des travaux. Arrêtez de penser ça, c’est tout à fait faux. Et on peut même emprunter que des travaux.
L’un des derniers prêts que j’ai fait, c’est un prêt pour 220 000 euros de travaux. Donc je vous confirme qu’il est possible d’emprunter seulement des travaux. Mais il est malgré tout plus simple de faire de prêt en même temps que le prêt pour l’achat du bien.
Pour un prêt travaux seul, les taux seront un peu plus élevés, mais le prêt que j’ai fait est à 1,95% sur 20 ans. C’est loin d’être aberrant.
ERREUR N°13
Faire les travaux soi-même
Je l’ai déjà fait, faire quelques travaux par moi-même. Au début, on cherche à gagner de l’argent, donc c’est normal d’en passer par là pour des petits travaux afin d’économiser un peu. Le problème est de continuer à faire ça, même lorsque votre patrimoine augmente.
Votre vraie valeur ajoutée ne sera pas sur les travaux, il faut déléguer cette partie. D’une part, le temps passé ne pourra pas être déduit, et d’autre part vous allez passer beaucoup plus de temps qu’un artisan classique. Vous allez y passer vos soirées, vos week ends, vos vacances, cela peut dégrader votre relation de couple ou avec vos amis… Donc le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle. De plus, vous pouvez emprunter les travaux, donc il n’y a pas de raison de les faire soi-même.
ERREUR N°14
Emprunter sur une courte durée
Cette idée rejoint le faire de vouloir avoir un cash-flow positif sur vos opérations. Plus votre durée d’emprunt sera longue, plus vos mensualités seront faibles et donc votre cash-flow augmentera.
Il est vrai que le taux sera plus important, mais le taux actuellement est accessoire. La durée d’emprunt est bien plus importante que le taux.
Le but pour moi est vraiment d’avoir un cash-flow positif. Et c’est seulement avec des durées d’emprunt assez longues que vous y arriverez.
Si vous êtes plus âgé, il sera peut-être plus compliqué de vous faire financer sur des longues durées, et parfois quelque soit votre âge, la banque ne voudra pas vous financer sur plus de 15 ans. Dans ce cas, c’est à vous de trouver un projet qui vous permettra d’avoir un cash-flow positif, même avec une durée d’emprunt de 15 ans. Mais l’idéal est de pouvoir emprunter sur au moins 20 ans.
ERREUR N°15
Refuser de faire un apport
Précédemment, je vous disais qu’il était très intéressant de faire un emprunt lors d’un investissement immobilier. Mais il n’est pas rare que la banque vous demande de faire un apport, notamment pour les frais de notaire.
Si c’est une petite somme et que le projet va vous faire gagner de l’argent, ne vous bloquez pas.
Mais cela dépend du montant de votre épargne. Mettre 20 000 euros d’apport sur un projet de 200 000 euros, vous pouvez mais il ne faut pas que vous ayez 25 000 euros sur vos comptes, évidemment, il faut toujours garder une épargne de sécurité. Vous pouvez mettre un apport qui représente un quart de votre épargne totale, mais plus serait vous mettre dans une situation complexe.
Donc ne vous braquez pas parce qu’on vous demande un apport, surtout quand ça permet à votre projet de se concrétiser, mais ne vous mettez pas dans une situation risquée pour autant. Encore une fois, investissez intelligemment.
ERREUR N°16
Faire confiance aveuglément à un professionnel
Je vais peut-être me faire des ennemis, mais surtout ne croyez personne et vérifiez toutes les informations qu’on vous donnera.
En premier lieu les agents immobiliers, mais aussi les notaires…même les professionnels peuvent se tromper.
Reprenez tous mes conseils plus hauts, ne pas sous-estimez les travaux, sur-estimez les loyers…ces informations sont souvent données par l’agent immobilier. Souvenez-vous que le but de l’agent immobilier, c’est de vendre son bien et même s’il a un devoir de conseil, ne prenez pas ses paroles pour vérité absolue. Il ne va pas vous mentir pour autant, mais il n’aura pas forcément toutes les informations que vous seront indispensables en tant qu’investisseur.
Prenez l’exemple des compteurs électriques : aujourd’hui tous les agents immobiliers ne savent pas qu’il faut impérativement un compteur électrique par logement. Et ils ne vont pas forcément comprendre votre question. Et même s’il vous affirme qu’il y a X compteurs, allez vous-même vérifier, les compter et les voir de vos propres yeux.
Pareil pour le notaire : s’il vous dit que le compromis est bon, relisez-le pour vérifier qu’il ne manque pas de clauses suspensives, qu’au niveau du séquestre il est marqué ce que vous avez négocié avec le vendeur…Un erreur est vite arrivée , même pour les professionnels.
Donc ne faites confiance à personne et vérifiez chaque information que l’on vous donne.
ERREUR N°17
Acheter pour être rentable plus tard
C’est le discours des personnes qui vont vous vendre des programmes neufs, type Pinel par exemple. « A la fin de votre crédit, vous aurez 400 euros de revenus ». En attendant, pendant 20 ans, vous allez réaliser un effort d’épargne tous les mois. Et pour multiplier les projets, cela va être très compliqué.
Donc sachez que vous pouvez gagner de l’argent immédiatement, et que ça peut vous permettre de ne pas attendre 20 ans avant d’avoir un projet viable qui augmente vos revenus.
ERREUR N°18
Ne pas penser à la gestion locative
Si vous investissez dans des petites villes, comme moi, alors il se peut qu’il n’y ait tout simplement pas d’agences de gestion aux alentours de votre investissement.
J’ai des investissements qui sont dans de si petites villes qu’il serait compliqué aujourd’hui de les mettre en gestion.
Cette problématique de gestion est encore plus problématique pour de la courte durée, où la gestion est le point clé.
Autre aspect de la gestion, c’est le coût. En location longue durée, la gestion représente entre 6 et 9% des loyers. C’est une charge qui est à anticiper car elle peut faire pencher la balance dans un investissement. Si vous avez un cash-flow un peu juste, il peut passer en totalité dans les frais de gestion.
Donc prenez en compte la gestion dès le début du projet et anticiper le coût que cela pourra avoir.
ERREUR N°19
Ne pas se faire accompagner
Il n’est jamais mal de vous faire accompagner, que ce soit par un professionnel dans le secteur de l’investissement immobilier, ou bien par une connaissance qui a déjà investi.
Pendant vos visites, pendant vos recherches, dans la gestion des travaux…au moins pendant vos premières opérations.
On sait que si la première opération est ratée, il sera compliqué par la suite de réinvestir. Donc faites-vous accompagner, n’ayez pas peur de dépenser de l’argent car les conseils que vous recevez vous feront gagner du temps et de l’argent, et vous permettront d’investir intelligemment.
ERREUR N°20
Attendre la perle rare
Beaucoup d’investisseurs recherchent la perle rare.
On voit souvent sur les réseaux des investisseurs qui annoncent qu’ils ont fait des projets exceptionnels en terme de rentabilité. Du coup, vous allez avoir tendance à rechercher des biens aussi incroyables. Mais il en existe très très peu, et vous allez passer potentiellement des années à le chercher.
Le but n’est pas de trouver le plus beau projet, mais de trouver un beau projet qui vous permettra de gagner de l’argent et d’en faire d’autres pour atteindre votre objectif.
Et si vous suivez tous les conseils plus hauts, alors vous trouverez un beau projet, qui vous lancera dans l’aventure de l’investissement immobilier.
J'ai fait certaines de ces erreurs depuis que je me suis lancé dans l'investissement immobilier. J'en ai tiré des leçons, mais cela m'a coûté du temps et de l'argent. Quand j'ai commencé, il n'existait pas autant de blogs, de groupes Facebook...pour avoir des conseils. Cela m'aurait sans doute permis d'éviter quelques grossières erreurs...J'ai réussi à rectifier quelques erreurs malgré tout, mais j'ai dépense beaucoup d'énergie. C'est pour vous aider dans votre vie d'investisseur que je vous partage ici mon expérience, à travers cet article et cette vidéo.