TOUR DES REGIONS Episode 1 - Laon

12/9/2015

 

 

Pour ce tout premier épisode de Tour des régions nous allons étudier la ville de Laon. Ville de 25 000 habitants, qui appartient à l'Aisne (02) et plus largement à la Picardie. Laon dispose d'un nombre important d'immeubles à rénover. J'en ai sélectionné un pour VOUS.

DESCRIPTIF 

Voici le descriptif de l'immeuble que nous allons étudier :

 

Immeuble de rapport à rénover de 220 m2 composé de 5 appartements et 1 local commercial

RDC : Local commercial - 70 m2

R+1 : 2 T2 - 33m2

R+2 : 2 studio - 15m2 + 1 T2 de 35m2

Toiture à "rafraîchir"

Prix: 76 900 € 

 

 

ANALYSE :

 

Potentiel locatif (HC): 

RDC : 500 €

R+1 : 2x 380 € 

R+2 : 2x300 € + 380 € 

Loyer 1940 € / mois

 

soit 23 280 € par an

 

Estimation des travaux : 

RDC : 9 000 €

R+1 : 2x 10 000 €

R+2 : 2x 6 000 € + 10 000 € 

Toiture : 15 000 €

 

Total : 66 000 Euros 

 

Rentabilité : 

Taxe foncière : 2 000 €

Loyer : 23 280 €

Travaux : 66 000 €

Frais de notaires : 6 000 €

Prix d'achat : 70 000 € (j'ai confiance en votre capacité à négocier)

 

Rentabilité nette 21 280 € / 142 000 € = 15 %

 

Emprunt :

Emprunt : 142 000 € sur  20 ans 

Remboursement : 795 euros / mois

 

Déficit Foncier

Il ne faut pas oublier une chose importante : le déficit foncier

Avec 66 000 € de travaux, et en considérant une TMI de 30% +15,5% de CSG CRDS soit 45,5 % d'imposition, on réalise une économie d'impôt de 30 030 € (67 000 * 0,455) 

 

Ce qui signifie que si vous achetez ce bien déjà rénové pour la somme de 142 000 €, alors vous allez devoir dépenser 30 030 € de plus en impôts.

 

C'est pour cela que lorsque j'achète un bien, je fais un autre calcul de la rentabilité, que j'appelle la Rentabilité Travaux, une rentabilité qui intègre ma fiscalité. Je prends en compte cette réduction de 30 030 € et la déduit directement de mon prix d'achat. 

Rentabilité Travaux : 

Soit : 21 280 € / 112 000 € = 19 % 

 

Il ne faut pas oublier qu'un bien déjà rénové nous aurait donné une rentabilité de 15 % au lieu de 19 % 

 

CONCLUSION :

 

ACHETER OU PAS? 

Je ne vous dis pas qu'il faut acheter ce bien même s'il semble plutôt intéressant sur le papier. Je vous avoue que l'annonce sur leboncoin était plus alléchante, elle parlait de 7 appartements, mais lorsque j'ai demandé il n'y en avait plus que 5 et le potentiel locatif était annoncé à 2 500 € par mois mais je ne vois pas comment on pourrait l'atteindre. De plus, les logements ne sont pas très grands, 15 m2 pour un studio ça ne marche qu'à Paris. De plus, l'immeuble ne propose pas de T3 ou même de grand T2. 

Mais si vous acceptez de rogner un peu sur la rentabilité, rien n'empêche d'agrandir des appartements. En regroupant un T2 et un studio on peut faire un T3 et à ce moment-là on propose une gamme complète. 

De plus, le commerce en RDC peut être transformé en T3. 

 

Si vous avez été très attentif à la photo, vous aurez sûrement remarqué quelque chose :

il y a un 3ème étage. C'est le genre de détail qui peut faire progresser la rentabilité du bien de deux points facilement !

 

bref A VISITER 

 

 

 

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