TOUR DES REGIONS Episode 4 - Brienon sur Armançon

Pour notre quatrième épisode de Tour des régions nous allons étudier Brienon-sur-Armançon. Ville de 3 200 habitants, située dans l'Yonne (89) et plus largement en Bourgogne.

Lors de notre visite sur site nous avons découvert une ville vivante avec des commerces et de la vie.

A 20 minutes de Joigny,  moins de 30 minutes de Auxerre et seulement 2H du centre de Paris

 

 

DESCRIPTIF :

 

Voici le descriptif des immeubles que nous allons étudier :

 

Immeubles de rapport à rénover sur 3 niveaux

Surface : A la louche 300 m2 (ce sont les mots de l'agent immobilier) - Vous verrez par la suite, on a fait le calcul de la vraie surface

Un T2 à finir de rénover, un commerce au RDC, et le reste à rénover ! 

Taxe foncière : 1750 Euros 

 

Prix affiché : 35 000 € 
  

 

 

 

ANALYSE :

 

Quoi faire de cette surface?

Pour des raisons économiques, nous allons étudier la possibilité de garder le RDC de l'immeuble 1 en commerce. Ensuite, le "T2 à rénover" sera lui rénové et conservé en habitation. Egalement, 4 logements supplémentaires seront créés ( 55 m2 en moyenne). Un des deux greniers ne sera pas aménagé car représentant trop de travaux par rapport aux revenus que cela peut rapporter. 

 

Mais de quelle surface parle-t-on au final? 

Emilie, notre décoratrice, a pris toutes les mesures et au final, l'immeuble fait presque 500 m2 et non 300 m2 comme annoncé par l'agent immobilier. Ca vaut le coup de vérifier parfois ! 

 

 

Potentiel locatif (HC): 

Immeuble 1 : 

RDC : 350 € 

R+1 : 470 €

R+2 : 470 € 

Loyer 1 290 € / mois

 

Immeuble 2 : 

RDC : 380 €

R+1 : 380 + 380  €

R+2 : 0

Loyer : 1 140 € / mois 

 

soit 29 160 € par an

 

Estimation des travaux : 

RDC : 45 000 €

R+1 : 85 000 €

R+2 : 40 000 € 

 

Total :  155 000 Euros 

 

Rentabilité : 

Taxe foncière : 1 750 €

Loyer : 29 160 €

Travaux : 155 000 €

Frais de notaires : 3 000 €

Prix d'achat : 32 000 €

 

Rentabilité nette 27 410 € / 190 000 € = 14,44 %

 

Emprunt :

Emprunt : 175 000 € sur  20 ans 

Remboursement : 920 euros / mois

Cash flow : + de 1360 € / mois avant impôts

 

Déficit Foncier

On va pouvoir utiliser un peu de déficit foncier sur ce dossier car on va rénover notre T2. En estimant le montant des travaux à 40 000 Euros dans notre T2 (surface 90m2) et en partant sur l'hypothèse d'un TMI de 30% et une imposition à l'IR, alors cela vous fait une réduction d'impôts d'environ 18 200 € sur deux ans. 

 

Si on recalcule notre rentabilité en prenant en compte ce facteur, alors notre Rentabilité nette en intégrant les travaux, que j'appelle plus communément la Rentabilité Travaux, est de 15,95 %

 

VIDEOS

 

 

 

 

CONCLUSION :

 

ACHETER OU PAS? 

 

 

Malheureusement pour vous il est trop tard pour acheter ce bien, des clients de CLUB IMMOBILIER l'ont déjà acheté. 

 

Mais il n'est pas trop tard pour en trouver un qui correspond à vos critères...

 

 

 

 

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