Connaissez-vous le démembrement de propriété ?

22/7/2017

 

 

 

 

Émilie : Bonjour à tous, c’est Émilie et bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui je suis accompagnée de Camille qui est étudiante en droit en master 2 ingénieries du patrimoine, bonjour Camille,

Camille : Bonjour Émilie, bonjour à tous,

Émilie : Aujourd’hui avec Camille, on va abordée le sujet du démembrement de propriété.

 

 

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

 

Émilie : Pour vous expliquez un petit peu rapidement, le démembrement de propriété, c’est lorsque le droit de propriété est réparti entre différentes personnes, donc on va retrouver l’usufruitier et le nu-propriétaire, donc ce sont des termes je pense que vous avez déjà entendu, mais que vous ne comprenez pas forcément, donc le démembrement de propriété, on le retrouve par exemple, lors d’une succession ou lors d’une donation, qu’on appellera alors « donation en démembrement », donc Camille arrêtes moi si je me trompe, mais pour moi l’usufruitier c’est quelqu’un qui habite dans une maison et le nu-propriétaire c’est quelqu’un qui sera propriétaire de cette maison ?

Camille : Alors oui et non, c’est un peu plus compliqué que cela.

 

 

L’USUFRUIT

 

Camille : L’usufruit, c’est un droit temporaire qui va s’éteindre au maximum au décès de l’usufruitier, donc à la mort de l’usufruitier, l’usufruit va disparaitre, voilà on peut déterminer une date bien avant, par exemple, dix ans, mais cela peut être jusqu’à la mort de l’usufruitier, voilà, donc le but va être pour une personne de conserver ou d’acquérir le bien, un bien quelconque, donc en l’occurrence un immeuble, puisque nous sommes dans le cadre de l’immeuble, d’acquérir un immeuble, mais aussi d’en faire profiter en quelque sorte et d’apporter un avantage à une autre personne.

 

 

LES AVANTAGES DU DÉMEMBREMENT

 

Émilie : Et quels avantages par exemple ?

Camille : Alors il y a un avantage qui est assez particulier, enfin c’est un intérêt fiscal, parce qu’en fait pour le nu-propriétaire, c’est très avantageux puisqu’il n’a pas payé les impôts sur ce bien-là donc cela va être l’usufruitier qui va être imposé sur ce bien-là,

Émilie : D’accord,

Camille : Donc l’usufruitier et le nu-propriétaire n’ont pas le même objectif, donc l’usufruitier va être plus dans une rentabilité immédiate, c'est-à-dire que son droit est amené à s’éteindre, soit par convention, c'est-à-dire pour un délai prévu, soit par sa mort, son but est d’en profiter le plus possible tant qu’il le peut, par contre on va avoir le nu-propriétaire qui lui va être plus dans une gestion à long terme, c'est-à-dire que pour l’instant, il n’en a pas forcément la jouissance, mais il sait qu’il est amené à récupérer la pleine propriété de son bien et d’être comme si on était le seul et l’unique propriétaire depuis le début.

Émilie : Lorsque l’usufruitier ne bénéficiera plus de son usufruit,

Camille : Lorsque l’usufruit disparait complètement, on est plus dans le cadre d’un démembrement, mais d’une pleine propriété classique.

Émilie : D’accord.

 

 

LES DROITS DE L’USUFRUITIER

 

Émilie : Donc est-ce que tu peux nous expliquer un petit peu, quels sont les droits de l’usufruitier ?

Camille : Donc l’usufruitier à plusieurs possibilités, plusieurs droits, il peut très bien habiter le bien en question, il peut le louer et donc ainsi bénéficier des loyers, le nu-propriétaire n’a pas de droit de regard dessus,

Émilie : D’accord,

Camille : Il peut également céder ce droit, donc céder son usufruit, à titre gratuit ou à titre onéreux, à qui il veut,

Émilie : À qui il veut comme cela, du jour au lendemain entre guillemets ?

Camille : Alors bien sûr

Émilie : Il y a des procédures,

Camille : Il y a des procédures à mettre en place, mais oui c’est possible.

Émilie : D’accord.

 

 

LES DEVOIRS DE L’USUFRUITIER

 

Émilie : Et donc du coup, quels sont ses devoirs ? Puisqu’il a forcément des devoirs à accomplir ?

Camille : Bien sûr, alors tout ce qui est charge lié à l’usufruit, c’est lui qui doit les payer, l’impôt foncier également et tout ce qui est taxation fiscale en général, comme on l’a dit précédemment, c’est lui qui doit le payer sauf des cas particuliers ou par convention, contrat, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont en convenu autrement et il est aussi en plus obligé de faire tout ce qui est réparation d’entretien,

Émilie : D’accord,

Camille : Pour veiller au maintien en état du bien,

Émilie : D’accord, donc si, voilà, il faut que le bien reste décent et pour cela il est en charge des petites réparations qui vont faire que le bien restera en bon état.

Camille : Voilà, tout ce qui n’est pas grosse réparation.

Émilie : D’accord.

 

 

LES DROITS DU NU-PROPRIETAIRE

 

Émilie : Okay, maintenant du côté du nu-propriétaire, quels sont ses droits ?

Camille : Alors lui, le nu-propriétaire, comme l’usufruitier il a le droit de céder son droit, à titre gratuit ou à titre onéreux toujours,

Émilie : D’accord,

Camille : En plus, lui il a le droit d’hypothéquer ce bien,

Émilie : Oui,

Camille : Et il peut aussi agir, il peut aussi protéger son bien et avoir un droit de surveillance sur son bien,

Émilie : C'est-à-dire ?

Camille : C'est-à-dire qu’en fait il a la possibilité de vérifier que l’usufruitier en quelque sorte n’outre passe pas ses droits, c'est-à-dire que l’usufruitier n’ayant pas le droit de vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire, que l’usufruitier ne se mette pas à vendre le bien comme cela, comme s’il était le plein propriétaire du bien, donc c’est surveiller que tout se passe bien, que tout se déroule bien, dans le démembrement de propriété,

Émilie : D’accord, est-ce qu’éventuellement si l’usufruitier ne respecte pas exactement ses droits ou en tout cas ses devoirs, est-ce que cela peut aller en justice ?

Camille : Ah oui, cela peut aller jusqu’en justice, bien sûr, et les inexécutions sont sanctionnées,

Émilie : D’accord,

Camille : Donc oui, voilà.

 

 

LES DEVOIRS DU NU-PROPRIÉTAIRE

 

Émilie : Okay, maintenant, quels sont les devoirs du nu-propriétaire ?

Camille : Alors, le nu-propriétaire, lui, ne doit pas troubler la jouissance de l’usufruitier, il ne doit pas outrepasser lui non plus ses droits, c'est-à-dire que le nu-propriétaire ne doit pas empêcher l’usufruitier de louer son bien et d’y habiter en toute sérénité,

Émilie : D’accord,

Camille :  Il doit le laisser jouir de ses droits, mais l’usufruitier est tenu des petites réparations, enfin des réparations dites d’entretien, par contre le nu-propriétaire, est tenu des grosses réparations, les grosses réparations sont citées dans le Code civil, donc c’est une liste limitative qui est très encadrée, donc cela va être le cas par exemple, pour refaire entièrement une toiture, mais entièrement parce que si on doit refaire une petite partie de la toiture et bien on n’est plus vraiment dans les grosses réparations,

Émilie : On est juste dans l’entretien,

Camille : Donc on arrive dans des petites subtilités où il faut faire très attention bien sûr,

Émilie : D’accord,

Camille : Donc ainsi, lorsque l’usufruit va se terminé,

Émilie : C'est-à-dire à la mort de l’usufruitier ?

Camille : Oui, mais pas seulement, cela va être aussi lorsque l’on a prévu une durée spécifique, comme tout à l’heure je disais dix ans,

Émilie : Oui,

Camille : Donc à l’issue des dix ans, lorsque l’usufruit sera terminé, le nu-propriétaire va devenir purement et simplement le propriétaire du bien comme s’il n’y avait jamais eu de démembrement, comme s’il avait acheté directement le bien par exemple, en pleine propriété chez le notaire.

Émilie : D’accord,

 

 

L’EXEMPLE

 

Émilie : Est-ce que tu peux nous donner un petit exemple pour que tout le monde comprenne bien ces deux notions ?

Camille : Alors oui, donc on va utiliser des prénoms, ce sera plus simple,

Émilie : Oui,

Camille : Donc par exemple, on va avoir, Audrey et Bastien, c’est un couple qui s’est marié, qui a un enfant et Bastien et propriétaire lui seul, d’une maison et donc arrive un moment où Bastien décède,

Émilie : Oui,

Camille : Et à son décès, par le fait des mécanismes de succession, c'est-à-dire qu’il n’y a pas eu de testament, il a choisi l’usufruit, donc Audrey va devenir l’usufruitière de ce bien et leur enfant va devenir nu-propriétaire, donc à partir de ce moment-là, Audrey va devoir payer tous les impôts liés à ce bien là comme on l’a vu tout à l’heure,

Émilie : D’accord,

Camille : Et bien sûr, bon il y a tout ce qui est entretien, donc elle va s’occuper des réparations d’entretien et l’enfant va être tenu des grosses réparations si jamais il y en a besoin.

Émilie : D’accord,

Camille : Et ensuite, à la mort d’Audrey, donc l’enfant va récupérer la pleine propriété du bien donc il va être plein propriétaire du bien comme si de rien n’était.

Émilie : D’accord, donc cela veut dire qu’Audrey va pouvoir habiter dans la maison, tout en étant protégé si par exemple, elle est en conflit avec son enfant, elle sera protégée et elle pourra toujours jouir de ce bien sans qu’elle puisse être délogée.

Camille : Dans la succession, c’est un mécanisme de protection un peu du conjoint qui va survivre,

Émilie : D’accord,

Camille : Bien sûr, il va y avoir des cas particuliers, notamment, imaginons Bastien avait un enfant d’une autre relation donc il n’était pas l’enfant d’Audrey donc on va avoir une action particulière qui s’appelle l’action en retranchement donc cela sont des cas particuliers,

Émilie : Oui,

Camille : C’est du cas par cas, donc dans ces cas là que ce soit enfant commun ou pas, bien sûr, on vous conseil d’anticiper votre succession, allez voir un conseiller en gestion de patrimoine, ou même un notaire qui sera apte à vous aidez en fonction de votre situation personnelle, de vos relations dans votre famille, mais aussi de votre situation patrimoniale actuelle.

 

 

COMMENT ANTICIPER SA SUCCESSION

 

Émilie : Du coup, est-ce que le démembrement de propriété, est ce que c’est le seul moyen ou en tout cas est-ce que c’est le plus facile pour pouvoir anticiper sa succession ?

Camille : Alors ce n’est pas le seul moyen, ce n’est pas forcément le plus facile non plus, parce que c’est un peu technique,

Émilie : Oui,

Camille : Mais on a tout ce qui est mécanisme d’assurance vie ou là aussi, on doit avoir une clause bénéficiaire qui est encore en démembrement, c’est un cas particulier, mais il y a aussi tout ce qui est société et notamment les SCI, dans le cadre des immeubles.

Émilie : D’accord, okay. Bon, en tout cas, vous l’aurez compris, c’est un sujet assez complexe et en tout cas, n’hésitez pas à aller voir un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire, qui vous conseillera vraiment sur votre situation personnelle et surtout sur votre patrimoine et qui vous permettra un petit peu d’anticiper la succession qui est malgré tout un sujet important à prévoir de son vivant.

 

 

 

 

Émilie : Voilà, j’espère que vous en savez un petit peu plus sur le démembrement de propriété, merci d’avoir suivi la vidéo, merci Camille,

Camille : Merci à toi Émilie, merci à vous de nous avoir écoutées.

Émilie : Si vous voulez retrouver un peu le profil professionnel de Camille, je vous mettrai un lien sous la vidéo pour que vous puissiez aller le consulter, n’hésiter pas à aimer et partager la vidéo et surtout à vous abonnez à la chaine, salut !

 

 

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