Bonjour à tous, c’est Émilie et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui, nous allons parler du déficit foncier. Donc si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez en nu et que vous avez acheté soit en nom propre, soit via une SCI à l’IR, vous pouvez vous retrouver en situation de déficit foncier, donc c'est-à-dire que les charges que vous allez supporter par cette location vont être plus importantes que les loyers que vous allez percevoir.
Tous les ans, vous allez percevoir des loyers de cette location et vous allez pouvoir déduire différentes charges. Parmi ces charges déductibles, on trouve les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, on trouve les primes d’assurance, les charges de copropriété et enfin les travaux. Attention toutefois sur les travaux, tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles, c'est-à-dire que les travaux en gros de construction, reconstruction et agrandissement ne seront pas déductibles. Alors c’est assez délicat comme nuance, mais en tout cas, sachez que par exemple, lorsque vous achetez un plateau et que vous voulez créer différents logements, les travaux ne seront pas déductibles. De même, si vous avez un commerce que vous voulez transformer en logement, ce ne sera pas déductible. Donc attention lorsque vous voulez faire des travaux pour créer du déficit foncier, méfiez-vous et vérifiez bien avant que les travaux que vous allez engager soient déductibles, parce que sinon vous allez vous retrouver en galère donc faites bien attention à cela.
Je vois beaucoup de personnes sur internet qui se posent la question des 10 700 euros, ils pensent que les 10 700 euros, c’est le plafond de déficit qui est acceptable chaque année. Alors pas du tout ! Les 10 700 euros, ce n’est valable que pour les revenus classiques (donc en général le salaire) sur la première année. Je vous explique : vous allez percevoir de votre location nue des revenus chaque année, à cela vous allez pouvoir déduire ce que je vous ai dit tout à l’heure, donc les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété et les éventuels travaux. Si après avoir soustrait tous ces éléments de vos revenus fonciers, vous tombez sur un résultat négatif, vous allez pouvoir la première année transférer une partie de ce déficit sur vos revenus classiques. Par exemple, vous gagnez 30 000 € à l’année grâce à votre salaire, si vous avez un déficit foncier assez important qui est encore supérieur à 10 700 €, vous allez pouvoir déduire cette somme de vos revenus classiques. Donc vous allez pouvoir déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus classiques la première année.
Si après avoir déduit votre déficit sur vos revenus fonciers et vos revenus classiques à hauteur de 10 700 €, il vous reste encore quelque chose, vous allez pouvoir le reporter à la deuxième année et le déduire de vos revenus fonciers, mais cette fois-ci, il n’y aura plus de plafond 10 700 € sur vos revenus classiques puisque vous ne pourrez rien déduire de vos revenus classiques.
Une chose à savoir, c’est que les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur le revenu foncier. C'est-à-dire que vous allez déduire en priorité vos intérêts d’emprunt sur votre revenu foncier et si le résultat est négatif, vous ne pourrez pas reporter le résultat sur les revenus globaux, donc vous allez devoir le reporter à l’année suivante sur vos revenus fonciers, et ce jusqu’à 6 ans. Toutes les autres charges sont déductibles sur les revenus fonciers et sur les revenus globaux donc votre salaire.
Pour que ce soit un petit peu plus concret, je vous ai préparé un exemple avec de vrais chiffres.
Donc prenons un exemple, vous touchez un salaire de 30 000 € par an et vous avez un revenu foncier de 12 000 € par an, vous avez donc un immeuble, puisque moi c’est ce que je connais le mieux. Vous avez des intérêts d’emprunt qui s’élèvent à 2 300 € par an, une taxe foncière à 1 000 € par an, une assurance à 600 € par an et enfin des travaux que vous allez effectuer pour améliorer un petit peu les logements qui sont dedans, à hauteur de 40 000 €.
Donc l’année 1, vous aurez un revenu imposable de 12 000 €, qui est votre revenu foncier, moins les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, l’assurance et les travaux. Vous tombez donc à un résultat de - 30 900 €, ce qui sera votre revenu imposable, donc vous déclarerez 0 et vous paierez 0 impôt sur vos revenus fonciers. Il nous reste donc du déficit qu'on va pouvoir reporter sur les revenus classiques (le salaire), c'est-à-dire que de votre revenu imposable de 30 000 €, vous déduirez 10 700 € donc le plafond maximum, et vous obtiendrez 19 300 €. Vous ne serez donc imposé sur vos revenus qu’à hauteur de 19 300 €, vous aurez donc un déficit reportable de 21 200 € que vous allez pouvoir reporter à l’année 2.
L’année 2, même système, pour les revenus fonciers, vous allez déduire intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance et déficit reportable, donc de l’année précédente, et vous tombez à un résultat de - 13 100 €. Comme l’année précédente, vous ramenez cela à 0 et vous paierez 0 impôt sur vos revenus fonciers. Par contre là, pas moyen de passer les 10 700 €, donc vous paierez des impôts sur votre revenu imposable classique de 30 000 €. Mais vous aurez encore un déficit reportable de 13 100 €.
L’année 3, même système, vous tombez à un revenu foncier imposable de moins cinq mille euros, donc zéro, toujours zéro impôt sur vos revenus fonciers, votre revenu imposable toujours trente mille euros, puisque vous ne pouvez pas le toucher, vous aurez un déficit reportable de cinq mille euros.
L’année 4, enfin, vous allez déduire toutes ces choses et là vous allez avoir un résultat positif au niveau du revenu foncier imposable. Donc vous déclarez trois mille cent euros de revenus fonciers sur lesquels vous allez payer des impôts. Votre revenu imposable, du coup, sera de trente mille euros, plus trois mille cent euros. Alors attention, tout cela, n’est pas taxé à la même hauteur, c'est-à-dire que trente mille euros, ce sera selon le barème classique, vous ajouterez ces trois mille cent euros qui viendront s’ajouter et du coup entreront dans le barème classique, mais attention vous allez aussi devoir payer les cotisations sociales donc CSG/CRDS qui s’élèvent à 15,5% (17,2% en 2018) sur ces trois mille cent euros, important de penser à cela.
L’année 5, pareil, vous vous retrouvez avec un résultat de huit mille cent euros que vous allez déclarer, vous allez donc payer des impôts sur huit mille cent euros, exactement la même chose, vous allez les ajouter à votre salaire, donc vous allez calculer vos impôts selon le barème en vigueur, attention, toujours la CSG/CRDS de 15,5% (17,2% en 2018) qui s’appliqueront sur les huit mille cent euros. Au final, pour un projet comme celui-ci, pendant trois ans, il n’y a aucun revenu foncier imposable donc vous paierez zéro impôt sur les revenus fonciers, c'est-à-dire que vous pouvez quand même vous constituer une trésorerie importante, puisque vous percevez quand même des loyers qui ne seront pas du tout imposés et qui vous permettront de vous constituer une trésorerie intéressante.
Une dernière remarque, c’est que lorsque vous acceptez de déduire du déficit foncier sur votre revenu classique, donc votre salaire, jusqu’à dix mille sept cents euros, vous vous engagez à louer votre bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année, qui suit l’imputation du déficit, c'est-à-dire que si vous réalisez un déficit foncier à l’année N, vous devez toujours louer ce bien jusqu’au 31 décembre de l’année N+3 et donc il faut prouver que ce bien a toujours été loué et qu’il n’y a pas eu de vacances locatives délibérées donc même si un locataire est parti, vous devez prouver que vous avez mis une annonce et que vous avez essayé de relouer ce bien immédiatement après le départ du locataire.
Voilà c’est tout pour moi, j’espère que vous en savez un petit peu plus sur le déficit foncier, que la vidéo vous a plu. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les laisser sous la vidéo, j’y répondrai sans soucis et je vous dis à bientôt pour une prochaine vidéo, salut !