ATTENTION AUX COMPTEURS ÉLECTRIQUES
Il y a presque deux ans, nous avons visité cet immeuble composé d'un local commercial et deux appartements. Nous avions bien demandé à l'agent immobilier si les compteurs électriques étaient bien indépendants, et il nous avait confirmé que c'était bien le cas. Nous souhaitions transformer seulement le commerce en appartement et rénover les appartements de l'étage.
Nous étions donc plutôt confiant au début de la visite.
Au moment de partir, nous nous sommes dit :"on va quand même aller vérifier" Et là, BIM, un seul compteur, et quand on demande si les appartements sont bien déclarés, on nous dit : "non, ce n'est qu'une seule maison"
Alors que nous avions bien demandé au préalable si c'était bien le cas.
Qu'est ce que cela implique?
Cela veut dire qu'il fallait refaire entièrement toute l'électricité des appartements et de l'ancien local commercial pour les rendre conformes aux normes vis à vis du Consuel, qu'il fallait faire poser 2 nouveaux compteurs (voire 3 pour les parties communes), et qu'il fallait obtenir l'autorisation de la mairie pour découper l'immeuble en 3 lots sans pour autant être obligé de créer des places de parking.
Même si un compteur électrique existait dans le local commercial, il aurait fallut un Consuel car nous faisions un changement de destination en même temps que les rajouts de compteurs.
La problématique des places de parking aurait pu se régler avec une condition suspensive dans le compromis. Cela nous aurait permis de nous protéger pour pouvoir quitter la vente sans frais.
Néanmoins refaire les installations électriques ainsi que rajouter 2 ou 3 compteurs n'étaient pas estimés dans les travaux et cela changeait considérablement la rentabilité du projet.
On pouvait compter au minimum :
- 6 k euros par appartement pour l'électrique x3
- 1 k euros par compteur électrique x2 (mini)
- 4 k euros pour rajouter une installation électrique dans les parties communes (option)
Total mini : 20 k euros
Cela posait également des problèmes fiscaux vis à vis de la justification des travaux éligibles au déficit foncier.
En effet dans notre idée, le RDC aurait été loué en meublé par contre l'étage non. Dans cette configuration, il aurait été risqué d'envisager de passer tout l'étage en déficit foncier car les appartements n'étant pas officiellement découpés, nos travaux auraient pu être considéré comme de la "construction" et non de la rénovation.
Bref, ne faites confiance qu'à vous même et pensez à tout vérifier même si l'agent immobilier vous l'a dit !