J'AI PERDU UN PROJET QUI AURAIT PU RAPPORTER GROS

 

 

Je partage avec vous ma déception. Je viens de rater un très beau projet ! Dans cet article, je vais vous présenter le projet et essayer de comprendre mon échec. 

 

Il s'agit d'un immeuble de 5 appartements : 1 studio, 1 T2, 2T3 et 1T4 proche de Valence dans la Drôme 

 

Lors de notre visite sur place, nous n'avions pas pu visiter l'ensemble des appartements, seulement 2  sur 5, ce qui fait peu lorsque l'on sait que le bien est à 5h de route de notre domicile. Les deux appartements que nous avions visités étaient plutôt en bon état. Peu de travaux à prévoir dans l'immédiat. L'un était en train de se vider (le locataire était en plein déménagement) et l'autre était loué, et la locataire n'avait pas prévu de partir (le loyer étant très faible par rapport au marché).

Rapidement après notre visite, nous avons fait une offre à 275 k euros FAI, offre qui a été acceptée. 

 

LA SURFACE

Comme nous avons toujours un télémètre sur nous quand nous visitons, nous avons calculé les surfaces des appartements ainsi que du garage que nous avions pu visiter. 

D'après nos calculs et la logique, il y avait un truc louche concernant l'un des appartements dont la surface annoncée était de 160 m2. Il semblerait qu'on était plus proche des 120m2 que des 160m2. La vérification des surfaces faisait donc partie de nos conditions suspensives.

 

LES LOCATAIRES 

- Parmi les appartements que nous n'avons pas pu visiter, il y avait un locataire un peu compliqué qui était en procédure d'expulsion, mais celle-ci a pris beaucoup de temps car le locataire avait un casier judiciaire. Apparemment cela complique les choses quand c'est le cas... (d'après les propos de l'agent immo)

Cela faisait partie des conditions suspensives de notre offre, le départ de ce "locataire"

- La locataire du grand appartement (160m2) devait également partir, d'après ce qu'on nous avait annoncé. Ce qui nous arrangeait pour notre projet de revente et de travaux. Mais finalement, la locataire n'a pas trouvé d'autre logement donc a décidé de rester... 

 

LA SURFACE RÉELLE

Afin de nous rassurer, nous avons demandé un engagement sur la surface totale. L'agent immobilier a donc fait le nécessaire pour qu'une vérification via Loi CARREZ puisse être réalisée. A réception du document, nous nous sommes aperçus que nos peurs étaient justifiées, nous avions perdu 50 m2 ! Nous avons tout de suite expliqué à l'agent immobilier que nous allions revoir notre offre à la baisse. C'est peut-être à ce moment que j'ai perdu le vendeur. Pour être honnête, le projet était viable même au prix que nous avions proposé, et même très viable, mais on en veut toujours plus. Donc nous avons proposé 245 k euros ce qui n'était pas déconnant compte tenu de la surface perdue. Les vendeurs ont évidemment refusé mais surtout se sont braqués. Ils ont décidé de ne plus nous le vendre et d'attendre d'autres offres. Nous avons alors expliqué à l'agent immobilier que nous étions prêts à négocier et qu'il fallait afin qu'il arrive à calmer le jeu. Il nous a expliqués qu'ils étaient en vacances et qu'il échangerait avec eux à leur retour. 

 

LES TRAVAUX 

Au départ, nous avions prévu de créer un appartement supplémentaire avec l'appartement de 160 m2 afin de faire 2 T3 de 60 M2. Les entrées étaient déjà indépendantes, bref ce n'était pas très compliqué sur le papier. Mais lorsqu'on nous avons eu les lois Carrez et que nous avons découvert qu'il y avait seulement 110 m2, nous avons dû changer notre projet. Nous avons donc décidé de conserver le logement tel qu'il existait. Nous avions prévu une enveloppe globale d'environ 50 000 euros comprenant  la création de la copro, quelques travaux dans les parties communes ainsi que les peintures et cuisines dans tous les appartements. Nous avions même envisagé de faire la peinture nous-même, si besoin. Toujours sympa d'aller dans le sud :) 

 

UN ACHAT POUR REVENDRE?
Cet immeuble de 400 m2 habitables et d’un garage de 60 m2 pouvait être revendu, selon les estimations d’un agent immobilier local, au prix de 545 000 euros en prenant en compte les travaux que nous réaliserons. Soit un bénéfice de 200 000 euros AVANT IMPÔTS ! Vous comprenez donc mieux notre déception.

Néanmoins tous les appartements n'étant pas vides, il fallait donc que le projet soit viable avant que l'on puisse les revendre, ce qui était le cas. Car même si tous les appartements en location avaient été mis en location, les revenus mensuels auraient été de 2 350 euros/mois pour un crédit de 1 750 euros/mois sur 20 ans.

 

LA PLUS VALUE DU VENDEUR 

Le vendeur s'est rendu compte avec son notaire qu'il devait payer un impôt sur la plus value de plus de 50 000 euros s'il vendait le bien tel quel. Montant qu'il n'avait pas du tout anticipé.

 

ACHAT DE LA SCI 

Le notaire lui a donc évoqué la possibilité de revendre la SCI afin de réduire sa plus value. Le notaire nous a donc appelé pour nous le proposer. Après avoir montré notre mécontentement, nous avons surtout fait comprendre que nous ne pouvions pas accepter cette offre au même prix. Même si au final, nous aurions gagné légèrement sur les frais de notaire. Nous avons donc appelé l'agent immobilier à la suite de cet échange téléphonique avec le notaire pour lui expliquer ce que l'on venait de nous annoncer et lui faire comprendre que nous étions prêts à accepter le principe de racheter la SCI, mais qu'il fallait un geste de la part des vendeurs. (Entre-temps nous avions appelé notre avocat fiscaliste préféré pour nous rassurer sur le sujet) 

 

FIN.

L'agent immobilier nous a alors expliqué que la situation était complexe avec le vendeur et qu'ils avaient déjà retiré un immeuble à la vente pour le conserver. Il lui semblait donc impossible de négocier le prix, il fallait trouver un autre sujet de négociation. Le vendeur étant encore une fois en congés, nous avons attendu une semaine et demi avant d'avoir un retour. Pour vous donner une idée de la durée de cette "négociation", nous avons visité en avril 2017 et nous avons reçu une réponse définitive cette semaine soit 4 mois après. 

L'agent immobilier nous a donc rappelés pour nous expliquer que les vendeurs avaient décidé de ne plus vendre et de donner l'immeuble à leur fils pour qu'il l'exploite lui-même.

 

AUTOCRITIQUE

Si nous devions faire notre auto critique: nous aurions dû forcer un peu plus la main au départ pour que l'on signe au plus vite un compromis. Mais comme nous n'étions pas sûrs de notre financement, nous voulions nous laisser du temps pour consulter les banques. Au final, nous avions trouvé un banque pour nous suivre... Dommage !

Il aurait peut être fallu également être moins gourmands et accepter plus rapidement les conditions exigées par le vendeur. Mais au final, il se serait bien rendu compte qu'il allait payer beaucoup d'impôts à la revente et il aurait peut être fui malgré tout. 

Du coup, nous ne saurons jamais s'il y avait une solution, peut-être que si nous avions été en contact direct avec le vendeur, nous aurions pu le rassurer et le faire réagir différent...?!

 

On passe donc à un autre projet ! 

 

 

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