On me demande souvent comment je fais pour analyser rapidement un projet et définir seulement avec des photos le budget travaux.
Tout d'abord il y a plein de choses à analyser lorsque vous regarder une annonce immobilière. Il y a en effet les photos mais pas que, vous avez aussi des informations dans le texte.
IL Y A DES MOTS QUI PEUVENT SEMBLER INSIGNIFIANTS MAIS QUI SONT EN RÉALITÉ TRÈS IMPORTANTS :
PAR EXEMPLE : LA LOCATION MEUBLÉE
Lorsque l'annonce dit qu'il y a que des logements meublés et parlent de loyers charges comprises, il y a 70 % de chances que votre immeuble n'ait qu'un seul compteur électrique. Vous vous demandez peut être ce que cela peut impliquer. L'impact est ÉNORME. Tout d'abord vu que les loyers sont charges comprises il va falloir déduire les charges de votre calcul de rentabilité. Et on ne parle pas de 20 euros par mois. Cela peut représenter entre 60 et 100 euros par mois. De plus, comme il s'agit souvent de petits logements loués entre 250 et 400 euros par mois, l'impact financier est très important. Le projet peut devenir plus rentable du tout !
Il y a également une problématique de légalité qui est encore très floue même pour de la location meublée.
MES ARGUMENTS
1. Article L331-1 - CODE DE L'ÉNERGIE
Créé par Ordonnance n°2011-504 du 9 mai 2011 - art. (V)
Tout client qui achète de l'électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l'électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d'électricité. Il peut conclure un contrat d'achat d'électricité avec un producteur ou un fournisseur d'électricité de son choix installé sur le territoire d'un Etat membre de l'Union européenne ou, dans le cadre de l'exécution d'accords internationaux, sur le territoire d'un autre Etat.
2. Les Conditions Générales de Vente de son contrat EDF qui précisent (article 3.2)
3-2 Titulaire du contrat Lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom du ou des clients. Cette information est reprise sur la première facture. Le contrat de fourniture d’électricité est valable uniquement pour le point de livraison considéré. L’électricité livrée à ce titre ne peut en aucun cas être cédée à des tiers, même gratuitement.
3. Cahier des charges type de la concession à EDF du réseau d'alimentation générale en énergie électrique
CHAPITRE Ier
Article 1er
La concession à laquelle s'applique le présent cahier des charges a pour objet la fourniture de l'énergie électrique sur l'ensemble du territoire métropolitain: - aux services de distribution (art. 2 de la loi du 8 avril 1946) raccordés au réseau concédé (1); - aux entreprises de distribution (art. 23 de la même loi) raccordées au réseau concédé (1); - aux clients directs (2).
ESTIMATION DES TRAVAUX
Pour faire une première approximation sans visiter un projet, vous avez deux possibilités :
- Dans le cas où seulement une pièce est à rénover ou à rafraichir
- Dans le cas où tout le logement est dans le même état.
LORSQU'IL N'Y A QU'UNE PIÈCE À RÉNOVER :
Un logement = Une installation électrique, et généralement cela veut dire 1 cuisine/ 1salle de bain et 1 WC. (Ce qui est souvent le cas pour de la location /sauf pour la coloc). Il y a donc des coûts qui sont imcompressibles.
Pour refaire une installation électrique : 4 000 € pour un studio + 1 000 € par pièce complémentaire.
Pour refaire une cuisine : 2 500 €
Pour refaire une salle de bain : 2 500 €
Ces calculs sont utiles lorsque l'appartement est en bon état mais qu'il faut simplement refaire une pièce ou l'électricité.
LORSQUE TOUT LE LOGEMENT EST DANS LE MÊME ÉTAT :
Connaître le type de logement donnera des infos sur les surfaces de sols et des murs à rafraichir.
Lorsque toutes les pièces sont dans le même état et à rénover ou à rafraichir, voici ma méthode de calcul :
Pour un rafraichissement :
d'un Type 1 : 12 000 €
d'un Type 2 : 17 000 €
d'un Type 3 : 22 000 €
d'un Type 4 : 25 000 €
Pour une rénovation complète :
d'un Type 1 : 20 000 €
d'un Type 2 : 25 000 €
d'un Type 3 : 30 000 €
d'un Type 4 : 35 000 €
POUR UN CALCUL AVEC LA SURFACE :
En ce qui concerne la surface globale de l'immeuble, je compte généralement entre 600 et 800 € du m2 en rénovation, mais je trouve ça plus précis de faire appartement par appartement.
N'oubliez pas qu'il faut également compter des parties communes et la toiture ...
Le fait de compter des forfaits par type de logement permet de faire des approximations sans connaitre la surface exacte des logements. Néanmoins, si les studios font 45 m2 alors il faudra compter les prix d'un T2 !
LES PHOTOS :
Les photos comportent généralement beaucoup d'informations, le type de vitrage, l'état des murs, l'isolation des murs. Si il n'y a pas de photos des salles de bain et des cuisines c'est que c'est pièces sont à refaire généralement. Vous aurez également des infos sur l'état des sols (à converser ou remplacer), l'état de l'installation électrique en fonction de la "modernité" de l'appareillage. Vous n'aurez pas toujours des informations sur tous ces sujets mais souvent les photos seront de très bons indicateurs pour votre estimation de travaux. (parfois meilleur qu'un échange téléphonique avec le vendeur)
POUR ALLER PLUS LOIN :
Il s'agit de méthodes de calcul très approximatives mais qui permettent de savoir si on peut envisager retenir le projet ou pas. Il faut par la suite utiliser votre TABLEUR TRAVAUX VERSION PRO pour être sûr d'avoir un chiffrage beaucoup plus précis. Mais pour cela il faut le visiter et prendre les côtes de votre futur appartement ou immeuble.
Pour apprendre à visiter vous pouvez également vous servir de notre dernière formation : VISITE IMMOBILIÈRE.
Elle vous permettra de mieux comprendre ce qu'il faut regarder lorsque vous partez en visite. Il y a tellement de chose à voir qu'il est souvent compliqué de penser à tout et surtout de tout connaître
