Pourquoi ne pas acheter, même à 13%?

16/5/2018

 

Certaines personnes m'ont demandé à la suite de cet article, pourquoi je m'imposais 13% de renta alors que 9 ou 10 % serait largement suffisant pour obtenir un cash flow positif. Ce qu'il faut comprendre c'est que la rentabilité visée doit être proportionnelle au risque pris, c'est-à-dire que si je vais dans une petite ville (4 000 habitants dans ce cas-là) faire de gros travaux (2x le montant d'achat), alors je dois m'imposer une rentabilité de l'ordre de 13%. Par contre, si cet immeuble était situé dans une plus grande ville (plus de 15 000 habitants) et qu'il comportait moins de travaux (montant inférieur au prix d'achat) alors je me serais contenté de 10 ou 11 % de rentabilité.

 

La visite de l'ancienne boucherie de l'immeuble analysé

 

 

Je dis souvent que lorsque le seul problème est le prix d'achat, alors il faut toujours faire une offre d'achat. Mais dans ce cas précis, le seul problème n'est pas le prix. Les inquiétudes sur le plan structurel sont plus fortes que le prix et dépenser 150 000 € dans un projet sur lequel je ne suis pas sûr de la structure, c'est de la folie.

 

Une bonne manière de savoir si le seul problème est le prix c'est de vous dire : 

- Est ce qu'à 150.000 € je le prends ?

- Est ce qu'à 100.000 € je le prends ? 

- Est ce qu'à 75.000 € je le prends ? 

- Est ce qu'à 50.000 € je le prends ? 

- Est ce que si on me le donne, je le prends? 

Si le prix de vente est de 150.000 € et que vous ne dites oui qu'au "Gratuit", c'est que ce n'est pas qu'une question de prix en réalité. C'est que le projet vous inquiète et alors il ne faut pas y aller. 

 

Par contre si une baisse de prix de 50 % vous fait dire oui, pourquoi ne pas faire une offre à ce prix là et puis dire que c'est une offre ferme et non négociable. Vous semez votre graine et vous passez au projet suivant. 

 

C'est ce que j'ai l'habitude de dire lorsque l'on fait des Work Shop Immo, faites le calcul inverse, partez de votre renta pour définir le prix d'achat et le montant de votre offre. Il y a parfois des éléments qui peuvent se régler avec l'argent et le temps. 


Par exemple, lors du précédent Work Shop immo en région bordelaise, nous avons visité un immeuble qui était loué à plusieurs familles avec beaucoup d'enfants, sans revenus, beaucoup d'aides et surtout beaucoup de bordel à l'intérieur. Certains investisseurs peuvent avoir peur de ces profils et je les comprends, mais en réalité, c'est simplement un calcul avec des éléments à prendre en compte : 

- Montant des travaux pour remettre en état les logements à leur départ

- Ré-évaluation du prix de location à leur départ si c'est le cas

 

Dans ce cas précis, il faut de l'argent et du temps. Et le temps est parfois difficile à contrôler. Mais si vous partez sur le principe d'un impayé pour chaque locataire sur 1 an et demi (durée moyenne pour que l'expulsion soit prononcée) cela vous donne un chiffre.

 

Tout ça pour vous dire que les chiffres ne font pas forcément tout dans l'investissement immobilier et que même si on peut contrôler un maximum d'informations avec de l'argent, il y a des éléments comme le feeling qui ne se contrôlent pas.

 

Donc, faites confiance aux chiffres mais aussi au feeling

 

 

 

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