Aujourd’hui, je n’investis que via des SCI à l’IS.
J’ai eu une période où je faisais tous mes achats en nom propre, avec du déficit foncier ou du LMNP. Pourquoi ?
par méconnaissance des SCI, je ne savais pas vraiment comment ça fonctionne, et à quoi ça servait réellement.
Parce que ça semble plus simple : pas de structure à créer, donc on évite de la paperasse, pas besoin d'aller voir un avocat ou un comptable, tout dépend de nous donc on gère le timing comme on le veut…Easy !
Mais le réel problème d’investir en nom propre, c’est la fiscalité.
Mon premier achat était un immeuble de 6 appartements, déjà loués en location nue, avec une rentabilité correcte de 12% brute : d’après moi, c’était top, vraiment un super produit ! Sauf que je n’avais pas pris en compte les impôts supplémentaires qui seraient générés par cet investissement.
Cet immeuble générait environ 1 500 euros de loyer/mois.
J’avais une TMI de 30% à l'époque, auxquels on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%, soit 47,2% d’imposition sur les loyers, une fois toutes les charges déduites (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance PNO…)
Sur les 18 000 euros de loyer annuel, je payais environ 6 000 euros d’impôts, soit 500 euros/mois…C’est énorme ! Et c'est surtout le montant qui correspondait à mon cash-flow…donc cette opération ne le faisait pas gagner d’argent.
J’ai trouvé une solution pour diminuer ces impôts, c’est de faire des travaux sur les immeubles que j’ai achetés par la suite, qui étaient à rénover, pour créer du déficit foncier.
Mais vous vous retrouvez dans une course au déficit foncier, à devoir faire de plus en plus de travaux. Sauf qu’à un moment, vous en avez un peu marre, parce que ça prend du temps et de l’énergie, mais aussi et surtout, la banque vous bloque. Et c’est ce qu’il m’est arrivé. Ça m’a contraint à faire une pause de 18 mois.
Pendant cette pause, j’ai eu l’occasion de réfléchir à des solutions, de me former, de m’entourer d’un avocat fiscaliste. Et c’est ainsi que j’ai commencé à investir en SCI à l’IS.
QUELS SONT LES AVANTAGES D'INVESTIR EN SCI À L'IMPÔTS SUR LES SOCIÉTÉS ?
C’est plus simple pour investir à deux : si vous êtes deux à vouloir investir, je vous conseille la SCI à l’IS. Sauf éventuellement pour votre Résidence Principale.
Les parts dans la SCI peuvent assez facilement être modifiées : j’ai fait un investissement il y a plusieurs années avec Émilie, ma femme. Et pour cet investissement, nous avons crée une SCI dont je possédais 90% et Émilie 10%. Pourquoi ? Parce qu’Émilie était étudiante, et que mon dossier était bien meilleur que le sien. Aujourd’hui, j’ai la possibilité de pouvoir revendre des parts à Émilie, pour qu’on soit à 50%-50% dans cette SCI. Une chose importante cependant, vérifiez bien dans votre contrat de prêt qu’il n’y a pas de problématique par rapport à cela, et surtout au niveau du cautionnement.
La fiscalité : je ne voulais pas optimiser ma fiscalité sur les produits que je possédais déjà, mais je voulais maîtriser la fiscalité des futurs projets que j’allais acheter.
COMMENT FONCTIONNE CETTE FISCALITÉ ?
Vous travaillez sur le principe de l’amortissement, qui est le même principe que l’amortissement en LMNP au réel.
Qu’est-ce que l’amortissement ?
Imaginez une société de taxis : vous allez acheter un taxi 20 000 euros, vous allez l’exploiter deux ans, et ensuite il va falloir vous séparer de la voiture, qui a déjà énormément roulé. Elle ne vaut donc plus rien. Vous pouvez alors dire que vous avez amorti le véhicule de 10 000 euros par an.
Dans l’immobilier, c’est le même principe. Vous allez acheter un immeuble, et celui-ci aura une durée de vie. C’est-à-dire que votre bâtiment va se dégrader, et perdre en valeur jusqu’à pratiquement arriver à zéro. Bien évidemment, cela ne prendra pas deux ans, plutôt 30 voire 40 ans. Attention, il s’agit simplement d’un calcul comptable. Si vous entretenez votre bâtiment, évidemment sa durée de vie sera supérieure à 30 ans.
Autre chose à savoir, sur le montant d'achat, la partie qui est allouée au terrain ne pourra pas être amortie, car on considère que le terrain ne perd pas de valeur, il ne se dégrade pas. En fonction de la localisation de votre immeuble, votre terrain vaudra plus ou moins cher, mais pour vous aider, en général, je pars sur une moyenne de 10% du prix d'achat.
EXEMPLE
Vous achetez un immeuble 200 000 euros.
Dans notre exemple, votre terrain vaut 20 000 euros.
Vous pourrez alors amortir les 180 000 euros restants en fonction de règles comptables précises. En général, j’essaie d’amortir le tout sur une durée de 20-25 ans. Pour que mon exemple soit plus simple, prenons une durée d’amortissement de 20 ans. Ce qui nous fait 9 000 euros amortis par an.
Imaginons que ce bien me rapporte 20 000 euros/an.
Sur ces 20 000 euros, je vais déjà pouvoir déduire 9 000 euros d’amortissement du bien. Donc il me reste 11 000 euros imposables.
Sur ces 11 000 euros, je vais pouvoir déduire les intérêts d’emprunt, disons de 2 000 euros : il ne me reste que 9 000 euros imposables.
On va déduire la taxe foncière, 1 000 euros : 8 000 euros imposables.
On va déduire l’assurance PNO, 500 euros : 7 500 euros imposables.
Les travaux effectués seront également amortis, mais pas sur 20 ou 25 ans, sur des durées plus courtes. Si vous faites de la peinture par exemple, elle aura besoin d’être refaite tous les 5 ou 10 ans, donc vous pourrez amortir ces travaux sur cette durée là. Si vous faites 10 000 euros de peinture, amortis sur 10 ans, vous pourrez déduire 1 000 euros par an.
Donc vous partez de 20 000 euros de loyers/an, vous tombez à peut-être 8 000 euros imposables.
Sur ces 8 000 euros, en SCI à l’IS, vous ne paierez que 15% d’impôts, soit 1200 euros par an ou 100 euros/mois.
Si j’étais en nom propre sur cette opération, avec 20 000 euros par an, je ne pourrais déduire que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, soit au total 4 500 euros. On sera donc à 15 500 euros imposables. Et sur cette somme, on va être imposé à 47,2%, donc pratiquement 8 000 euros par an d’impôts, soit 500 euros par mois.
Donc on passe de 100 à 500 euros pas mois…on multiplie par 5 !
Dis comme ça, la SCI a l'air d'être la solution à de nombreux problèmes. Mais comme tous les modes d'imposition, elle comprend également des contraintes.
CONTRAINTES DE LA SCI À L'IS
La principale contrainte vient du fait que l'argent reste sur la société. Pour le ressortir de la société, vous allez être une nouvelle fois imposé.
Soit par la flat taxe, qui est à 30% : vous voulez ressortir 10 000 euros de votre SCI, vous allez payer 3000 euros d’impôts et garder 7000 euros dans votre poche.
Soit via le calcul plus classique, avec une déduction forfaitaire de 40%, et ensuite on applique la TMI et les prélèvements sociaux. Donc si vous avez une TMI de 30%, ça reviendra à un montant similaire au montant reçu avec application de la flat taxe.
A cause de cette double imposition, je considère que la SCI à l’IS est intéressante quand vous n’avez pas besoin tout de suite de cet argent. Quand vous avez un travail avec des revenus suffisants, que vous ne souhaitez pas augmenter votre train de vie dans l'immédiat.
Selon moi, la meilleure façon de l’utiliser est de travailler sur du ré-investissement. Garder l’argent sur la SCI et l’utiliser pour investir à nouveau, soit dans un nouvel immeuble, soit pour faire des travaux dans votre immeuble 5 ou 10 ans après l’avoir acheté.
Maintenant que vous en savez un peu plus sur la SCI à l'IS, à vous de bien étudier votre projet avant de vous lancer, en fonction de votre situation actuelle et d'étudier les différentes impositions possibles.
Pour en savoir plus sur la SCI à l'IS, vous pouvez accéder au replay d'un webinaire avec un avocat fiscaliste, qui dure plus d'une heure et demie. Après cela, la SCI à l'IS ne devrait plus avoir de secrets pour vous.
