LES HOLDINGS IMMOBILIÈRES

11/10/2018

 

 

La holding, c’est l’étape qui vient après la SCI. (si vous avez loupé l’article sur les SCI, n’hésitez pas à parcourir notre blog)

 

 

QU'EST-CE QU'UNE HOLDING ?

 

Une holding est une entité qui va posséder plusieurs autres entités.

Autrement dit, c’est une société qui va posséder d’autres sociétés, comme des SCI ou autres formes juridiques.

 

Ces sociétés rattachées à la holding sont appelées des sociétés filles, la holding sera appelée la société mère.

 

 

A QUOI SERT UNE HOLDING ?

 

Tout d’abord, la principale utilité d’une holding est l’échange d’argent entre les sociétés : cela se fait par des conventions de trésorerie. Mais cela nécessite aux flux d’argent de passer par la holding. La holding va faire tampon, va récupérer l’argent d’un côté et va la redistribuer de l’autre.

 

Pour que cela puisse se faire, la holding doit possèder une partie des SCI

 

 

Une chose importante à savoir : le pourcentage de détention de la holding est proportionnelle au pourcentage des bénéfices que l’on peut remonter. Donc lorsque vous intégrez la holding, pensez à lui attribuer 90% voire 99% des parts pour ne pas être bloqué.

 

2 possibilités pour intégrer votre holding dans votre ou vos SCI :

- Vous la mettez en place dès le départ, en montrant à la banque le montage avec la holding qui possède des parts dans la SCI.

- Vous la mettez en place après : vous achetez un immeuble via une SCI et quelques années après, vous revendez des parts de la SCI à la holding pour qu’elle puisse y être intégrée. Mais cela reviendra plus cher, car il vous faudra modifier les statuts de la SCI, modifier le nombre de parts, éventuellement payer pour racheter des parts…

 

Mais même si cela coûte quelques centaines d’euros d’intégrer la holding après quelques années d’existence de la SCI, cela peut s’avérer utile d’attendre.

 

En effet, si vous n’êtes pas un gros investisseur, vous avez tout intérêt à attendre : si vous achetez un bien maintenant et que vous pensez acheter un autre bien dans 5 voire 10 ans, cela ne sert à rien d’intégrer la holding directement. Pourquoi ? Parce qu’une holding coûte de l’argent en gestion comptable. Eh oui, comme toute société, elle nécessite un bilan comptable annuel, qui vous coûtera entre 700 et 1000 euros par an.

Et si vous avez une SCI qui fait 200 euros de cash-flow mensuel avec une holding qui vous coûte de l’argent à côté, l’intérêt sera limité, ou seulement si vous souhaitez faire des transferts d’argent.

 

 

Une autre utilisé de la Holding, c’est de l’utiliser comme un compte investisseur : je pioche dans ma holding pour financer toutes mes dépenses en tant qu’investisseur.

En effet, si vous allez en prospection d’immeuble à Brest ou Marseille, vous pouvez passer vos frais d’hôtels, de restaurants sur votre holding. Si vous faites un déjeuner d’affaires avec un autre investisseur, pareil. Et même si vous allez en prospection au Portugal, les billets d’avion peuvent passer en frais.

Cela vous permet de vivre sur les revenus de votre holding, et également de créer des frais et donc de diminuer vos impôts. Et du coup de diminuer vos dépenses personnelles.

 

La SCI pourra supporter certains frais, comme les frais de transport pour aller voir votre immeuble, détenu par la SCI, aller rencontrer l’artisan qui réalise les travaux sur cet immeuble, etc, mais il sera plus compliqué de passer les frais de prospection sur le SCI.

 

Attention tout de même à ce qu’il y ait une cohérence entre les frais que vous faites, et les revenus et bénéfices des sociétés. Si votre SCI récupère 1000 euros de loyer par mois, effectuer des frais de 1500 euros par mois semblent incohérents.

 

 

LA FISCALITÉ DE LA HOLDING

 

La holding peut prendre la forme de plusieurs sociétés, mais en général il peut s’agir simplement d’une SC (Société Civile), qui sera légère en terme de gestion. 

 

Dans ce cas-là, vous serez imposé à 15% sur vos bénéfices, et ce jusqu’à 38 000 euros de bénéfices. Au-delà, ce sera plus élevé, mais avant d’arriver à ce montant-là, vous avez un peu de temps.

 

Comme pour la SCI, vous avez la problématique de double imposition, donc il n’est pas question de remonter des bénéfices des sociétés dans le holding pour pouvoir ensuite les sortir.

 

Enfin, il n’y a pas d’intérêt à sortir beaucoup d’argent de vos sociétés. Si vous sortez une somme importante pour qu’elle finisse sur un livret à 1%, cela n’a aucun intérêt. Donc ne sortez que ce dont vous avez besoin pour vos dépenses courantes.

 

 

 

Si vous voulez en savoir plus sur les holdings, vous pouvez accéder au replay d'un webinaire avec un avocat fiscaliste. Plus d'une heure et demie à parlez des holdings !

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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