Gérer soi-même ou déléguer la gestion ?
Je pense qu’il y a 2 manières de vivre son expérience d’investisseur immobilier :
En faisant la gestion soi-même
En faisant gérer par une agence
Cette différence est fondamentale.
Ceux qui me suivent, savent que j’ai toujours géré mes biens moi-même pour augmenter et optimiser mon cash-flow. Aujourd’hui cela ne devient plus possible et le poids de cette gestion va devenir trop important. J’ai donc décidé de mettre mes nouveaux projets en gestion totalement déléguée. Je perds en cash-flow mais je gagne en tranquillité d’esprit.
La gestion locative coûte entre 5 et 9% de vos revenus fonciers. Cela représente en moyenne 1 mois de loyer tous les ans pour la gestion et entre 1/2 mois et 1 mois pour la mise en place du locataire. Donc ce sont des frais qui viennent impacter forcément votre cash-flow. Pour certains, ces 1 mois ou 1 mois et demi représenteront votre marge et vous tomberez donc à 0.
Ce montant peut être encore plus important si vous voulez y rajouter une Garantie Loyers Impayés aux alentours de 2% (celles proposées par les agences immo)
Je ne prends pas cette assurance pour plusieurs raisons. Suivant les secteurs de vos investissements, les profils des locataires ne pourront peut-être pas être en accord avec les exigences de l’assurance et deuxièmement, à partir du moment où vous avez beaucoup de biens immobiliers, vous vous créez votre propre Garantie Loyers Impayés.
Une chose qui peut paraître étrange mais c’est très généralement le cas, c’est que la gestion locative coûte plus cher dans les petites villes. Pourquoi ?
L’absence de concurrence
Zone d’action plus importante
Pour ma part c'était un passage obligé pour me consacrer à de nouveaux projets sans me soucier des tracas du quotidien, mais aussi pour profiter d’une vie moins stressante.
Déléguer la gestion locative a pour moi été une manière d'externaliser ce stress. Ce n’est pas un stress violent mais c’est un stress régulier. Un stress lorsque vous allez ouvrir votre courrier, lorsque vous recevez un texto, un appel d’un locataire. Cette angoisse n’est pas permanente mais il y a des périodes qui sont parfois compliquées pendant lesquelles tous les problèmes semblent se cumuler.
Cela ne fait pas très longtemps que j’ai accepté de déléguer cette gestion et pour l’instant, c’est plutôt positif. Je reçois simplement un mail pour me dire qu’ils ont un dossier intéressant, j’ai juste à répondre oui ou non. Puis je reçois un deuxième mail pour me donner la date de mise en place du locataire. Bref, c’est plutôt simple.
Mais le plus agréable c’est surtout que le locataire n’a pas votre numéro de téléphone. Donc s'il y a un problème le dimanche ou pendant les vacances, vous n’aurez pas d’appel.
Attention, je ne fais pas cet article pour vous dire de forcément déléguer la gestion locative. Tout est une question de priorité dans votre vie. Pour ma part, il fut un temps où augmenter mon Cash-flow mensuel était mon principal objectif. Et pour l’optimiser j’étais prêt à faire la gestion moi-même et encaisser le stress.
C'est quand même intéressant de tester la gestion locative soi-même pour mieux se rendre compte du travail que cela représente. Et puis, plus vous proposerez des biens en bon état, plus vous pourrez y mettre des locataires de qualité, et donc plus vous serez tranquille.
Aujourd’hui mes priorités ont évoluées, et mon cash-flow me permet de vivre confortablement, même en déléguant la gestion locative sur l’ensemble de mes biens.
Je n’ai pas arrêté de faire la gestion sur mes projets, je continue la gestion sur tous mes anciens projets, mais il est vrai que je pense de plus en plus à déléguer la totalité de mes immeubles.
A vous de trouver votre équilibre entre Argent et Tranquillité