Qu'est-ce que la loi Cosse ?

 

 

 

 

 

La Loi Cosse permet aux propriétaires qui louent leur bien à des ménages modeste, de bénéficier de déductions sur leurs revenus locatifs, allant de 15 à 85%.

 

 

Pour être plus précis, dans une ville présentant des difficultés de logements, plus le loyer auquel le propriétaire louera son bien sera bas, plus le bénéfice fiscal sera fort. Il pourra déduire de ses revenus 15% à 70% des loyers perçus. Et cela peut même atteindre 85% de déduction pour les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à une association agréée. 

 

Pour bénéficier de ce système, le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat). Cette convention engage le propriétaire à louer son logement sur 6 ans si le bien ne nécessite pas de travaux, ou 9 ans si le propriétaire utilise l’ANAH pour faire financer des travaux. 

 

Les logements concernés par la Loi Cosse sont les logements neufs ou anciens, avec ou sans travaux, loués en location nue (les revenus retirés doivent être des revenus fonciers) et à titre de  résidence principale pour le locataire. Il faut également qu’une convention avec l’ANAH soit signée entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019.

 

Applicable sur l’ensemble du territoire, l’aide sera renforcée dans les zones dites tendues, autrement dit dans les zones où la demande de logements excède l’offre. Et oui, cela pour faciliter, comme la loi Pinel, l’accès au logement par les personnes plus modestes.

 

5 zones existent en France : 

 

 

  1. La zone A bis : Paris et 29 communes proches de la première couronne

  2. La zone A : les communes d’Ile-deFrance qui ne sont pas en zone Abis, les principales communes de la Côte-d’Azur et l’agglomération urbaine française autour de Genève

  3. La zone B1 : les communes de plus de 250 000 habitants

  4. La zone B2 : les communes qui ont entre 50 000 et 250 000 habitants

  5. La zone C : toutes les autres communes de France 

 

 

LES RÉDUCTIONS D'IMPÔTS

 

Dans les zones A, Abis et B1, qui sont les plus « tendues », la déduction atteint 30% des revenus bruts dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, et 70% pour une convention à loyer social voire très social. Dans ces deux derniers cas, les plafonds de loyer à respecter pour la mise en location du bien sont faibles.

 

Dans la zone B2, la déduction va de 15% pour les logements intermédiaires, jusqu’à 50% pour les loyers social ou très social.

 

Pour finir, si le propriétaire confie la gestion du bien immobilier à une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, et que les locataires ont une situation financière précaire, alors la déduction fiscale s’élève à 85%, quelle que soit la zone géographique dans laquelle se situe la logement.

 

 

Voici dans un tableau les réductions d'impôts auxquelles vous pouvez prétendre :

 

 

LE PLAFONNEMENT DES LOYERS

 

Pour bénéficier de la loi Cosse, vous devez respecter plusieurs contraintes. La première est le plafonnement des loyers. C'est-à-dire que pour chacune des zones,  un prix maximum au m2 est dérerminé, que vous ne pouvez pas dépasser.

 

 

En 2016, voici les plafonds de loyer à respecter (en euros/m2/mois) : 

 

 

 

LE PLAFONNEMENT DES RESSOURCES DES LOCATAIRES

 

La deuxième contrainte est le plafond de ressources maximum pour les potentiels locataires, fixé par l’ANAH. 

 

Pour apprécier les ressources du locataire, l'administration prend en compte le revenu fiscal de référence du foyer de l'année N-2, soit l'avant-dernière année avant la signature du bail. 

 

En fonction de votre stratégie, voici les montantes à respecter : 

 

 

Loyer intermédiaire

 

 

Loyer social

 

 

Loyer très social

 

 

LES LIMITES DE LA LOI COSSE

 

Premièrement, cela oblige à louer à des ménages qui ont de faibles ressources. Cela peut donc faire craindre aux propriétaires d’éventuels impayés, ou d’éventuelles dégradations dans le bien, qui ne pourraient pas être prises en charge par le locataire faute de moyens financiers.

 

De plus, il faut bien réfléchir aux pourcentages de déduction que vous pourriez avoir selon les zones. Il faut faire attention aux zones mais également aux déductions associées. En effet, pourquoi acheter en zone Abis pour bénéficier de de 30% à 70% de déduction, où les prix d’achat de biens immobiliers sont très élevés, alors que vous pouvez avoir les même déductions dans une zone B1, où les prix seront malgré tout moins élevés que les zones Abis et A ?

 

Les plafonds de loyers sont applicables surtout avec des grandes surfaces. En effet, si vous avez un studio de 20m2, en zone A bis, en loyer intermédiaire, vous pourrez louer au maximum votre bien 336 euros pas mois. Pour un studio à Paris, ça fait vraiment peu. Pour s’y retrouver un peu, il faut donc louer une surface suffisante pour approcher le prix du marché. Et là vous serez vraiment gagnant. Mais sinon vous allez vraiment brader votre appartement.

 

Et puis, faites une simulation précise de votre projet avant d’acheter. En effet, obtenir 15% de déduction, pour avoir des locataires peu solvables et une fiscalité compliquée ne vaut pas forcément le coup. Parce que je vous rappelle que vous devez forcément louer votre bien en location nue. Et au cas où vous ne seriez pas au courant, la fiscalité au nom propre en nu est la plus dure en France. Donc 15% de déduction ne vaudront sûrement pas le coup.

 

Enfin, c’est bien beau de parler défiscalisation, mais si vous investissez dans l’immobilier pour payer moins d’impôts, alors c’est que votre raisonnement n’est vraiment pas le bon !! Vouloir investir pour augmenter ses revenus, se créer un patrimoine ou anticiper des revenus pour votre retraite, je peux l’entendre, mais pour payer moins d’impôt ?! Sachez que si vous touchez des revenus par des locations, vos revenus augmenteront et donc vos impôts aussi. Dans le cas de la Loi Cosse, vous aurez une déduction au niveau des impôts de vos revenus fonciers, c’est vrai, mais vous louerez votre logement moins cher. Donc reprenez vos esprits, posez-vous les bonnes questions et faites vos calculs avant de vous lancer !

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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