La Loi Pinel : son principe et ses limites

27/9/2018

 

La Loi Pinel est un système de réduction d’impôts suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf. Ce dispositif a été lancé en 2014 pour relancer la construction, favoriser la construction de logements respectant des normes énergétiques précises et permettre aux personnes modestes d’accéder aux locations dans des logements neufs.

 

Les contraintes de ce dispositif

 

La Loi Pinel n'est possible que sur des bâtiments neufs, loué en nu pendant minimum 6 ans. Le logement doit représenter la résidence principale du locataire, et le loyer doit respecter les plafonds des différentes zones. Enfin, les ressources du locataire doivent correspondre au plafond imposé.

 

Vous pouvez acheter 2 logements maximum par an sous cette loi, dans la double limite de 300 000 euros et de 5500 euros/m2.

 

 

La France est divisée en 5 zones. 

 

 

 

Zone A bis : Paris et certaines communes de la première couronne

Zone A : les autres commune d'Ile-de-France, les grandes villes de la côte d'Azur et les villes de la périphérie genevoise

Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants

Zone B2 : les villes entre 50 000 et 250 000 habitants

Zone C : toutes les autres villes

 

Le dispositif de la Loi Pinel n'est possible que dans les zones A bis, A et B1. Depuis le 1er janvier 2018, ce n'est plus possible dans les zones B2 et C.

 

 

Réduction d'impôts 

 

La réduction d’impôts correspond à 2% du prix du bien par année de détention, jusqu’à 9 ans, puis 1% par an pendant 3 ans supplémentaires, soit jusqu’à 21% de réduction d’impôts.

 

 

Comment en bénéficier ?

 

Vous aurez l’occasion d’entendre parler de ce système de défiscalisation, puisque de nombreuses personnes vendent les programmes des promoteurs qui réalisent du pinel : les banquiers, les courtiers en assurance…personnes que vous rencontrerez forcément lors de votre vie d’investisseur.

 

Lorsque l’on vous explique en quoi cela consiste, vous pouvez trouver cela intéressant. A première vue, vous allez devenir propriétaire, tout en réduisant vos impôts. Ca a de quoi attirer l’attention !

Et puis, vous allez acheter dans le neuf, donc pas de travaux à prévoir dans les années à venir. Et en plus, lorsque vous revendrez votre bien, vous allez faire une plus-value intéressante.

 

Mais attention, il faut garder un esprit critique face au discours bien rôdé des vendeurs.

 

Plusieurs choses sont à vérifier et il y a une quantité de questions à poser avant de se lancer.

 

Première chose, comprenez bien que vous allez devoir faire un effort d’épargne tous les mois. C’est-à-dire que les loyers étant bien plus faibles que le montant des mensualités à rembourser, vous allez devoir débourser de l’argent de votre épargne personnelle, tous les mois. Cet effort sera plus ou moins grand en fonction de la réduction d’impôts que nous souhaitez.

 

Deuxième chose, analysez bien le prix d’achat du produit immobilier que vous visez. Allez sur meilleursagents.com, et tapez l’adresse de la résidence que l’on vous propose d’acheter. Vous verrez immédiatement le prix au m2 pratiqués dans cette rue, et cela vous permettra de comparer avec le prix d’achat que l’on vous propose.

En général, le prix proposé est 40 à 50% plus élevé que le prix moyen acheté. En même temps c’est normal, vous achetez dans le neuf, va-t-on vous répondre. Mais dans 9 ou 12 ans, lorsque vos intérêts fiscaux seront finis, vous allez peut-être vouloir revendre. Et dans ce cas-là, vous allez revendre au prix moyen, pas au prix que vous l’aurez acheté. La plus-value dont on vous parle sera compliquée à atteindre, avec un prix d’achat au m2 déjà très élevé. De plus, vous ne serez pas le seul à vouloir vendre, il est possible que tous vos voisins de la résidence veulent vendre en même temps, ce qui n’aide pas à faire monter les prix…

 

Troisième chose que généralement, les vendeurs oublient de préciser : les impôts à payer sur les loyers perçus. En effet, vous allez annuler vos impôts, mais il faut savoir que vos impôts vont augmenter, car vos revenus vont augmenter avec les revenus locatifs. Et le régime fiscal pour la location de l’appartement est le moins intéressant. Ce paramètre là n’est pas toujours abordé dans leurs discours. Et si vous avez le malheur de poser la question, la personne en charge de la vente du programme risque de s’énerver légèrement, voyant que vous voyez un peu plus loin que leur discours parfaitement rodé. 

 

 

Exemple de projet proposé sous le dispositif Pinel

 

Je vais vous donner un exemple d’un rendez-vous « Pinel » auquel j’ai assisté. 

La soeur d’un ami avait le dernier rendez-vous avant de signer l’acquisition de son appartement, acheté sous la loi Pinel. Nous sommes allés à son rendez-vous à la demande de son frère, pour qu’elle sache vraiment dans quoi elle s’embarque. 

 

Voici les chiffres : 

  • un appartement T2 à Montpellier d’environ 47 m2

  • Achat : 220 000 euros, frais de notaire inclus. 

  • Loyer charges comprises : 591 euros/mois.

  • Charges propriétaires : 127 euros/mois soit un loyer hors charges à 464 euros/mois. Ces charges prennent en compte les charges de copropriété, les frais de gestion et l’assurance Propriétaire Non Occupant.

  • Taxe foncière : 600 euros/an

  • L’économie d’impôts sera de 4 140 euros/an sur 9 ans, puis 2 070 euros/an sur 3 ans.

Ps : ils vous feront miroiter une revalorisation du loyer à 1% par an pendant les 9 ans de mise en location. Attention, les loyers peuvent être éventuellement revalorisés tous les ans en théorie, mais dans la pratique, cela se fait peu, donc ne comptez pas dans vos calculs cette hausse du loyer.) Le plafond pour la location est fixé à 12,59 euros/m2. Et oui, je vous rappelle que ces logements permettent aux personnes peu aisées d’accéder à des logements neufs. Donc les loyers sont plafonnés. Et il existe un plafond de ressources pour les locataires. 

 

Analysons un petit peu ces chiffres : 

 

Tout d’abord, l’effort d’épargne. Si vous empruntez sur 20 ans, sans apport, à 110%, au taux de 1,97%, cela vous fait une mensualité de 1 138 euros/mois. Le loyer est de 591 euros, les charges de 127 euros/mois, la taxe foncière de 50 euros/mois. Et l’économie d’impôts réalisée sera de 345 euros/mois pendant les 9 premières années.

Cela vous fait donc un effort d’épargne de : 379 euros/mois.

 

 

Deuxième chose, on se retrouve avec un prix d’achat au m2 à 4 400 euros/m2. En recherchant rapidement sur meilleursagents.com, avec l’adresse de la résidence, on se retrouve avec un prix moyen de 2 200 euros/m2. Alors certes, ce n’est pas basé uniquement sur des ventes de logements neufs, mais votre produit, lorsque vous voudrez le vendre, il ne sera plus neuf non plus…donc il faudra vous baser sur ce prix moyen. Vous perdrez potentiellement 2 200 euros/m2 à la revente.

 

 

Troisième chose, ce qu’on oubliera certainement de vous préciser, ce sont les impôts à payer. Pour un loyer de 464 euros net par mois, auquel vous déduirez la taxe foncière et les intérêts d’emprunt (en moyenne 1870 euros d’intérêts par an), le montant imposable sera de 2 170 euros par an. Et pour une Tranche Marginale d’Imposition de 41%, le montant de l’impôt à payer sera d’environ 1 260 euros par an (41% + 17,2% de CSG-CRDS), soit 100 euros par mois. A rajouter à l’effort d’épargne réalisé., soit 479 euros/mois, pendant 9 ans ! 

 

 

Alors il est vrai qu’à la fin, elle sera propriétaire d’un appartement. Mais en attendant cela lui aura coûté beaucoup d’argent. 

 

Donc d’un côté vous allez gagner 4 140 euros d’impôts par an, mais vous allez perdre 5 748 euros/an d’effort d’épargne…

Vous voulez payer moins d’impôts, ok, mais dans quel but ? Gagner de l’argent, non ? Alors ce n’est pas la solution.

 

 

 

Pour votre information, les projets sur lesquels vous ne perdez pas d’argent, ou même avec lesquels vous pouvez gagner de l’argent, existent bel et bien. Eh oui ! Même si votre interlocuteur vous dit que non, il n’a jamais entendu parlé de projets comme ça, ne le croyez pas ! Bien sûr que ces projets existent. 

 

Et même s’ils vous disent que sur ces projets, vous payez des impôts, il existe des régimes fiscaux bien plus intéressants que le nu en micro-foncier utilité en loi Pinel, avec lesquels vous pouvez ne payer presque pas d’impôts, tout en ayant un cash-flow positif tous les mois. Donc ne vous laissez pas embobiner, informez-vous suffisamment avant de signer quoi que ce soit.

 

 

Pour nuancer un peu mes propos, je ne dis pas que la loi Pinel n’est pas bien. En fait, le réel problème, c'est le prix auquel on vous vend le projet. En effet, les promoteurs qui utilisent cette loi en profitent largement pour gonfler les prix de vente, et donc se remplir les poches. Et les intermédiaires vendeurs de ces programmes se servent également au passage (banquier, conseiller en gestion de patrimoine, courtier en prêts...)

 

Pour éviter ces coûts, que vous ne contrôlez pas, il peut être intéressant de faire construire votre propre logement, sous la loi Pinel. Vous pouvez ainsi contrôler plus facilement les prix de construction.

Par contre attention, les contraintes imposés par la loi doivent être respectées :

- le bâtiment doit se situer dans des zones A, A bis et B1, autrement dit les communes où la demande en logements est supérieure à l’offre.

- vous devez louer votre bâtiment au maximum 12 mois après la fin de la construction.

- vous devez respecter le plafond du loyer imposé.

- les ressources du locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond.

- vous devez louer votre logement en location nue, pendant au moins 6 ans.

 

C'est selon moi la seule façon de pouvoir avoir un projet sous loi Pinel qui sous intéressant et viable.

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

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