Dans cet article, nous allons étudier une carte pour essayer de comprendre où est ce qu'il faut chercher pour trouver un immeuble rentable. Je vais essayer de vous faire comprendre l'intérêt de bien analyser les résultats d'une étude.
Tout d'abord, voici la carte que nous allons étudier : Il s'agit d'un carte de France qui met en valeur les différences de prix du m2 de l'immobilier par département. Il s'agit d'une carte ancienne car elle date de 2012 mais même si les prix ont un peu évolué, le principe et le classement n'a pas beaucoup changé.
On remarque rapidement que les départements dans les terres sont "moins chers" que ceux en bord de mer. On reconnait encore une fois la diagonale du vide (dont Toulouse est une exception). La diagonale du vide est simplement cette zone en france où la densité de population est la plus faible. On peut donc imaginer que les secteurs dans lesquels il y a le moins de monde sont aussi les moins chers. C'est pas déconnant comme analyse, on peut se dire qu'un secteur dans lequel il y a peu d'habitants est un secteur qui est peu demandé et donc les prix de l'immobilier sont plus faibles.
La question est maintenant de savoir quoi faire de ces informations :
- Est ce que cela veut dire qu'il n'y a pas de demande locative ?
OU
- Est ce que cela veut dire qu'il n'y a pas d'investisseurs et donc pas de concurrence ?
- Est ce que cela veut dire qu'il faut éviter dans les zones vertes ?
OU
- Est ce que cela veut dire qu'il faut investir massivement dans les zones vertes
Vous voyez qu'au final avec une même carte on peut avoir des analyses opposées. Certains vont lire : "Voici la carte des secteurs qui vont mourrir" et d'autres liront : "voici la carte des secteurs qui vont vous permettre de faire de très bonnes affaires"
Je ne vais pas vous dire de choisir une réponse à la place d'une autre mais je vais simplement vous donner mon analyse.
Tout d'abord, pour ma part, beaucoup de mes propres investissements se trouvent dans des zones vertes. Mais l'analyse est un peu trop rapide car en réalité, il y a plein de secteurs dans les zones roses et même rouges dans lesquels le prix de l'immobilier est en réalité à moins de 1 000 € du m2 (donc équivalent au vert foncé). La carte est en réalité beaucoup trop macroscopique et l'analyse doit se faire à une autre échelle, à l'échelle des villes directement.
Dans cet article je précise que je parle d'investissement dans les immeubles pour de la location longue durée.
Pour moi, cette carte met en avant les départements qu'il est intéressant d'étudier, car même si dans les zones rouges, certaines villes sont encore peu chères, les zones vertes ont une majorité de zones à moins de 1.000 € du M2. Donc plus d'opportunités dans les zones vertes.
Pour ceux qui ne sont pas très forts pour les numéros de département voici la liste des départements en zone verte foncée avec le prix du m2 moyen :
- 52 Haute-Marne 942 €
- 55 Meuse 946 €
- 23 Creuse 992 €
- 58 Nièvre 1 066 €
- 88 Vosges 1 090 €
- 36 Indre1 104 €
- 43 Haute-Loire 1 108 €
- 03 Allier 1 111 €
- 08 Ardennes 1 153 €
- 15 Cantal1 167 €
- 70 Haute-Saône 1 168 €
- 18 Cher 1 193 €
Même si certains pensent que je n'achète qu'à la campagne, ce n'est pas totalement vrai. J'achète tout simplement dans les zones rentables. Il y a des "grandes villes" en France dans lesquelles le prix de l'immobilier est proche de 1.000€ du m2 (et même dans les zones rouges).
Néanmoins, l'objectif de cet article est de vous donner des idées de départements dans lesquels chercher. Lorsque l'on fait de l'aide à la recherche, on me demande souvent : "dans quel département dois-je chercher?". Vous pouvez donc déjà commencer par étudier les 12 départements que je vous ai donnés au dessus. Il y a plein de bonnes affaires dans ces secteurs !
Et pour vous faciliter encore plus la vie, pourquoi ne mettriez vous pas ces départements en corrélation avec la carte des villes dans lesquelles il faut investir.
Il peut être intéressant de prendre uniquement les villes qui bénéficient du plan "Action Coeur de ville", se situant dans les zones les moins chères de France.
Je ne veux pas que vous pensiez qu'il ne faut chercher que dans ces départements, il y a évidemment des bonnes affaires partout en France. Mais simplement, il faut bien commencer par quelque chose ! Et en plus, vous aurez plus de produits rentables et vous pourrez donc vous entraîner à chercher les bonnes affaires. Je dis souvent à mes clients : "Apprenez à trouver des bonnes affaires avant d'apprendre à analyser un secteur".
Cela veut dire tout simplement : ne regardez pas trop la ville dans un premier temps, mais simplement les chiffres du produit en lui-même. Quand vous aurez appris à analyser et à trouver un produit rentable, alors vous pourrez vérifier qu'il se trouve dans un secteur favorable à l'investissement, et surtout que la rentabilité est suffisante par rapport au risque. Tout est une histoire de gestion du risque !
Bonne journée à tous et à toutes
Guillaume