• Guillaume Malgouyres

Les SCI à l'IS


Aujourd’hui, je n’investis que via des SCI à l’IS.

J’ai eu une période où je faisais tous mes achats en nom propre, avec du déficit foncier ou du LMNP. Pourquoi ?

  • par méconnaissance des SCI, je ne savais pas vraiment comment ça fonctionne, et à quoi ça servait réellement.

  • Parce que ça semble plus simple : pas de structure à créer, donc on évite de la paperasse, pas besoin d'aller voir un avocat ou un comptable, tout dépend de nous donc on gère le timing comme on le veut…Easy !

Mais le réel problème d’investir en nom propre, c’est la fiscalité.

Mon premier achat était un immeuble de 6 appartements, déjà loués en location nue, avec une rentabilité correcte de 12% brute : d’après moi, c’était top, vraiment un super produit ! Sauf que je n’avais pas pris en compte les impôts supplémentaires qui seraient générés par cet investissement.

Cet immeuble générait environ 1 500 euros de loyer/mois.

J’avais une TMI de 30% à l'époque, auxquels on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%, soit 47,2% d’imposition sur les loyers, une fois toutes les charges déduites (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance PNO…)

Sur les 18 000 euros de loyer annuel, je payais environ 6 000 euros d’impôts, soit 500 euros/mois…C’est énorme ! Et c'est surtout le montant qui correspondait à mon cash-flow…donc cette opération ne le faisait pas gagner d’argent.

J’ai trouvé une solution pour diminuer ces impôts, c’est de faire des travaux sur les immeubles que j’ai achetés par la suite, qui étaient à rénover, pour créer du déficit foncier.

Mais vous vous retrouvez dans une course au déficit foncier, à devoir faire de plus en plus de travaux. Sauf qu’à un moment, vous en avez un peu marre, parce que ça prend du temps et de l’énergie, mais aussi et surtout, la banque vous bloque. Et c’est ce qu’il m’est arrivé. Ça m’a contraint à faire une pause de 18 mois.

Pendant cette pause, j’ai eu l’occasion de réfléchir à des solutions, de me former, de m’entourer d’un avocat fiscaliste. Et c’est ainsi que j’ai commencé à investir en SCI à l’IS.

QUELS SONT LES AVANTAGES D'INVESTIR EN SCI À L'IMPÔTS SUR LES SOCIÉTÉS ?

  1. C’est plus simple pour investir à deux : si vous êtes deux à vouloir investir, je vous conseille la SCI à l’IS. Sauf éventuellement pour votre Résidence Principale.

  2. Les parts dans la SCI peuvent assez facilement être modifiées : j’ai fait un investissement il y a plusieurs années avec Émilie, ma femme. Et pour cet investissement, nous avons crée une SCI dont je possédais 90% et Émilie 10%. Pourquoi ? Parce qu’Émilie était étudiante, et que mon dossier était bien meilleur que le sien. Aujourd’hui, j’ai la possibilité de pouvoir revendre des parts à Émilie, pour qu’on soit à 50%-50% dans cette SCI. Une chose importante cependant, vérifiez bien dans votre contrat de prêt qu’il n’y a pas de problématique par rapport à cela, et surtout au niveau du cautionnement.

  3. La fiscalité : je ne voulais pas optimiser ma fiscalité sur les produits que je possédais déjà, mais je voulais maîtriser la fiscalité des futurs projets que j’allais acheter.

COMMENT FONCTIONNE CETTE FISCALITÉ ?