Pour notre troisième épisode de Tour des régions nous allons étudier Romilly sur Seine. Ville de presque 14 000 habitants, elle est située dans l'Aube (10) et plus largement en Champagne-Ardenne.
La demande locative n'est pas un problème dans ce secteur. Nous sommes à la frontière de la Seine et Marne et de la Marne.
A seulement 35 min de Troyes et de Provins et 1H30 de Paris.
DESCRIPTIF :
Voici le descriptif de l'immeuble que nous allons étudier :
Immeuble de rapport à rénover de 330 m2 sur 3 niveaux
Deux logements au RDC (125m2), un logement au R+1 (125m2) et un grenier à aménager de 80 m2
3 compteurs électriques
Toiture à rénover
Taxe foncière :1300 €
Prix: 61 000 € Négociable (comme toujours)
ANALYSE :
Potentiel locatif (HC):
RDC : 480€ + 480€
R+1 : 550€ + 350 €
R+2 : 550 €
Loyer 2410 € / mois
soit 28 920 € par an
Estimation des travaux :
RDC : 25 000 €
R+1 : 35 000 €
R+2 : 30 000 €
Toiture : 25 000 €
Total : 115 000 Euros
Rentabilité :
Taxe foncière : 1 300 € --> 2 000 € avec les nouveaux appartements
Loyer : 28 920 €
Travaux : 115 000 €
Frais de notaires : 4 500 €
Prix d'achat : 50 000 € (Je vous aiderai pour la négo)
Rentabilité nette 26 920 € / 169 500 € = 15,88 %
Emprunt :
Emprunt : 155 000 € sur 20 ans
Remboursement : 895 euros / mois
Cash flow : + de 1515 € / mois avant impôts
Déficit Foncier
On va pouvoir utiliser un peu de déficit foncier sur ce dossier car on va rénover les deux appartements du RDC. Donc les 25 000 euros de travaux viendront en déduction de vos revenus fonciers. Donc pas d'impôts fonciers pour la première année au moins.
Par contre il ne faut pas compter sur le déficit foncier pour les deux autres niveaux.
Micro BIC
Si vous n'avez pas beaucoup de biens loués en meublé, vous pouvez par exemple louer l'appartement 350 euros par mois en meublé et sous le statut de MICRO BIC. Cette manipulation vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % (seulement pour ce logement). C'est à dire qu'au lieu de déclarer 4200 euros par an, vous ne déclarez que 2100 euros par an.
En prenant comme hypothèse un TMI (taux marginal d'imposition) de 30%, vous payerez pour ce logement 955 € d'impôts par an à vie.
Optimisation possible :
Pour optimiser au maximum cette opération, il existe des solutions afin de réduire l'imposition. Mais pour en savoir plus il va falloir me contacter.
CONCLUSION :
ACHETER OU PAS?
Super projet apparemment. Il faut juste confirmer le montant des travaux. On peut parfois avoir une bonne surprise sur les toitures. Ce n'est parfois pas nécessaire de faire les travaux dans l'immédiat. Dans le cas où on prévoit de la refaire, cela ne peut qu'être une bonne surprise.
bref A Visiter
#tourdesregions #malgouyres #clubimmobilier #aisne #rentabilité #investissement #locatif #immobilier #immeuble #lmnp #lorraine #travaux #amortissement #Romillysurseine #champagneardennes #Aube #microbic #déficit #Déficitfoncier #paris #troyes #provins #rénover #rénovation #acheter #contactclubimmobiliercom