• Guillaume Malgouyres

TOUR DES REGIONS Episode 5 - Raon-l'Etape


Pour notre Cinquième épisode de Tour des régions nous allons étudier Raon-l'Etape.

Ville de 6 500 habitants, située dans les Vosges (88) et plus largement en Lorraine. Pour vous situer un peu plus la ville, elle est à 40km d'Epinal, 70km de Nancy ou encore 90km de Strasbourg. Première commune du département en venant de Nancy, elle est surnommée la « porte des Vosges ».

La ville est traversée par la Meurthe. Autrefois, la rive gauche était occupée par la commune de La Neuveville-lès-Raon. C'est en 1947 que la rive gauche a fusionné avec la rive droite, donnant ainsi naissance à la ville de Raon-l'Étape, comme on la connaît aujourd'hui.

DESCRIPTIF :

Voici le descriptif des immeubles que nous allons étudier :

Immeuble de rapport composé de 2 appartements de type 2 de 60 m2

Surface : 120 M2

Un T2 à finir de rénover.

Taxe foncière : 800 Euros

Prix affiché : 39 000 €

ANALYSE :

Potentiel locatif (HC):

RDC : 400 €

R+1 : 400 €

Loyer : 800 € / mois

soit 9 600 € par an

Estimation des travaux :

RDC : 5 000 €

R+1 : 25 000 €

Total : 30 000 Euros

Rentabilité :

Taxe foncière : 800 €

Loyer : 9 600 €

Travaux : 30 000 €

Frais de notaires : 4 000 €

Prix d'achat : 35 000€

Rentabilité nette 8 800 € / 69 000 € = 12,7 %

Emprunt :

Emprunt : 65 000 € sur 20 ans

Remboursement : 338 euros / mois

Cash flow : + de 395 € / mois avant impôts

Déficit Foncier

On va pouvoir utiliser à fond le déficit foncier sur ce dossier car on va continuer de rénover un T2 et rafraîchir l'autre. En estimant le montant des travaux à 30 000 Euros et en partant sur l'hypothèse d'un TMI de 30% et une imposition à l'IR, alors cela vous fait une réduction d'impôts fonciers d'environ 13 500 € sur quatre ans.

Si on recalcule notre rentabilité en prenant en compte ce facteur, alors notre Rentabilité nette en intégrant les travaux, que j'appelle plus communément la Rentabilité Travaux, est de 15,85 %

CONCLUSION :

ACHETER OU PAS?

C'est un beau petit projet pour démarrer votre carrière d'investisseur immobilier. Avec la possibilité de louer très rapidement un des appartements (ce qui permet déjà de couvrir le montant du prêt)

Il n'est pas trop tard pour organiser une visite !

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