• Guillaume Malgouyres

TOUR DES REGIONS Episode 2 - Stenay


Pour notre deuxième épisode de Tour des régions nous allons étudier une petite ville, celle de Stenay. Ville de presque 3 000 habitants, située dans qui la Meuse (55) et plus largement en Lorraine. Nous sommes proches des frontières belges et luxembourgeoises.

DESCRIPTIF :

Voici le descriptif de l'immeuble que nous allons étudier :

Immeuble de rapport à rénover de 200 m2 composé de 3 plateaux à aménager

Un seul compteur électrique

Possibilité d'avoir une entrée supplémentaire sur l'arrière

Toiture remaniée

Taxe foncière : 750 €

Prix: 35 000 € Négociable

ANALYSE :

Potentiel locatif (HC):

RDC : 420€

R+1 : 420€

R+2 : 420€

Loyer 1260€ / mois

soit 15 120 € par an

Estimation des travaux :

RDC : 23 000 €

R+1 : 23 000 €

R+2 : 23 000 €

Total : 69 000 Euros

Rentabilité :

Taxe foncière : 750 €

Loyer : 15 120 €

Travaux : 69 000 €

Frais de notaires : 2 500 €

Prix d'achat : 27 000 € (j'ai confiance en votre capacité à négocier)

Rentabilité nette 14 370 € / 98.5 € = 14.5 %

Emprunt :

Emprunt : 95 000 € sur 20 ans

Remboursement : 532 euros / mois

Cash flow : + de 650 € / mois avant impôts

Déficit Foncier

Contrairement au bien de l'épisode 1, il ne s'agit pas d'une rénovation mais d'une création de logements. Donc nous ne pouvons pas bénéficier du déficit foncier en tant que tel.

Il y a quand même des solutions pour réduire votre imposition grâce aux travaux :

- Amortissement des travaux sur une durée de 5 à 15 ans dans le cas d'une déclaration en LMNP, auquel on ajoute l'amortissement du bien en lui-même (hors terrain) sur une durée de 10 à 60 ans selon les corps de métier (la strucure sera amortie sur une plus longue durée que la menuiserie extérieure par exemple). Pour cette manoeuvre, vous aurez besoin d'un comptable.

OU

- Venir me demander pour que je vous explique comment récupérer entre 20 000 et 30 000 €

CONCLUSION :

ACHETER OU PAS?

Sur le papier, ce n'est pas une mauvaise affaire. L'achat de ce bien dépendra beaucoup de votre situation fiscale et de votre patrimoine immobilier actuel.

Il est important de faire valider par un artisan le montant exact des travaux à réaliser. La vente de plateaux à aménager peut révéler beaucoup de surprises lors de la visite.

bref A ETUDIER avant de visiter

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